2009年10月26日下午2時,我與連世昌律師一同赴聯合報演講「房地買賣風險法律控管」。

關心房地產買賣議題的民眾相當多,現場人數爆滿,會後並提出數十個問題,使得講座熱鬧非凡。特於此分享演講內容,希望能對大家有所幫助:

◎主講人:永然聯合法律事務所 李永然律師

一、簽訂房屋買賣契約時,應注意什麼?
(一)買賣契約的法律性質
1、債權契約
依該契約使交易雙方對他方享有債權,債權具有相對性,賣方可以要求買方給付價金;買方可以向賣方請求交屋、移轉所有權。
2、不要式契約
按不動產買賣契約為「諾成契約」,不以書面簽訂為要件;且買賣契約之成立僅需雙方就契約必要之點,亦即價金與標的物之意思表示一致即可,縱付款方式、時間等其他細部契約條件尚未經雙方約定,亦不得據此謂契約未成立,此有最高法院判例20年上字2202號:「買賣契約為諾成契約,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立。」及最高法院22年上字第914號:「不動產買賣之未立書面者,固不生物權移轉之效力,惟當事人若已就標的物及其價金互相同意,則其買賣之債權契約即為成立,買受人對於出賣人自有請求履行之權利。」可資參照。
3、有償契約
出賣房屋,賣方負有移轉房地所有權及交付房屋予買方的義務,而買方則負有給付價金,此為「有償契約」,出賣人對買受人負有「瑕疵擔保責任」,此尚可分:
(1)權利瑕疵擔保責任:《民法》第349條規定:「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利。」
(2)物的瑕疵擔保責任:《民法》第354條第1項規定:「物之出賣人,對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」關於「物的瑕疵」,可舉下述判決說明之。最高法院85年台上字第1306號判決:「所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之約定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。查室內面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用之支配,兩造既於登記總面積外,另就室內面積為特別之約定,顯見被上訴人買受系爭房屋,尤重室內實際使用之面積,如有短少,自足以影響被上訴人買受系爭房屋之價值及效用。」
4、雙務契約
買賣契約使買、賣雙方因而互負債務,故為「雙務契約」,交易雙方須認識「同時履行抗辯權」及「不安抗辯權」,現分述如下:
(1)同時履行抗辯權:《民法》第264條規定:「因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付者,得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者,不在此限。他方當事人己為部分之給付時,依其情形,如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者,不得拒絕自己之給付。」此即關於「同時履行抗辯權」的規定。
(2)不安抗辯權:《民法》第265條規定:「當事人之一方,應向他方先為給付者,如他方之財產,於訂約後顯形減少,有難為對待給付之虞時,如他方未為對待給付或提出擔保前,得拒絕自己之給付。」此即關於「不安抗辯權」的規定。
4、定型化契約:
所謂「定型化契約」乃指企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定的契約(參見《消費者保護法》第2條第9款)。契約如屬「定型化契約」,則有以下四點應注意:
(1)所用的條款應本於平等互惠的原則。
(2)條款如有疑義,應為有利於消費者的解釋。
(3)消費者有「契約審閱」,此一規定乃為維護消費者契約審閱權之知的權利,使其於訂立「定型化契約」前,有充分了解定型化契約條款之機會;如有條款「預先拋棄契約審閱期間……約定,係屬定型化契約條款,不僅違反誠信原則,且對於消費者顯失公平,依消費者保護法第12條第1項規定,應為無效。」(台灣高等法院95年度上字第87號判決)
(4)注意主管機關所公告的定型化契約應記載或不得記載的事項(參見《消費者保護法》第11條~第17條)。
(二)買賣房地產時應特別注意:
1、房地產買賣應委託合法業者:如消費者自己無法了解、確認房地產交易時之專有名詞及相關手續等,可委託領有地政士公會識別證之地政士辦理簽約及產權移轉登記等事項。
2、注意廣告有無不實或引人錯誤:《公平交易法》第21條、《消費者保護法》第22條。
3、現場履勘:無論是土地或房屋,甚至預售屋,皆應實地勘查,對標的物範圍及各種情形詳細詢問清楚,必要時,向左鄰右舍查詢,以發現真實。
4、掌握市場行情資料,可參考附近之成交案例,注意售價是否公平合理。
5、建商或仲介業者應主動提供買賣契約書,消費者並應在審閱期間內詳細檢查契約內容。
6、應先瞭解貸款額度情形及衡酌自己的經濟能力。
7、消費者應審慎考量關於山坡地建築之安全性。
8、瞭解出售原因。
9、勿貪小便宜、勿倉促下決定,注意貨比三家不吃虧。
10、房地產買賣主體要先行確定:尤其在買賣中古屋應注意出售者是否為房屋的所有權人,若非屋主親自出售,至少也出示授權書,否則可能造成「無權處分」或「無權代理」的情況。
11、購買預售屋時應特別注意查明已否領得建築執照、注意開工日期、完工期限及交屋日期、完工後之管理維護及瞭解付款辦法及貸款額度。而購買法拍屋時應先了解是否有點交或需委託投標等問題。
12、買賣標的及門牌記載應明確:在付出定金前,消費者應先到地政機關申請「土地、建物登記簿謄本」,查閱所有權人、所有權概況、面積、使用情況、產權設定情形或被查封等,避免產權發生問題。
13、面積之正確性及計算方式:一般房屋產權登記時,除主建物面積外,尚有附屬建物及共用部分:如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等,因常有虛灌坪數之糾紛,因此,消費者在付定金前,應詳看權狀,計算其確實面積。且土地面積及用地種類、建築物之詳細面積及權利設定情形等均應於合約書中記載清楚。
14、瞭解房地產坐落及核准使用執照情形,尤其購買停車位究屬「法定停車位」、「自行增設停車位」或「獎勵停車位」等都應注意。
15、稅費負擔應記載清楚:一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔,建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅,在土地、建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,若有歸責於他方之事由另由他方負擔延誤部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載。
16、屋頂平台、法定空地及地下室等空間需注意不得違反法令規定使用。
17、如房子為公寓大廈時,依《公寓大廈管理條例》第24條規定:「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」,故購屋人應注意出賣人有無欠繳「管理費」或「公共基金」的情形存在。
18、詳細瞭解要約書與斡旋金之相關約定。
19、除契約載明事項外,如另有約定交易條件,應以書面為主,以杜口說無憑所衍生之交易糾紛。

◎主講人:連大法律事務所 連世昌律師

二、大公、小公、主建物、附屬建物如何分別?
◎案例:買方甲在95年6月間,經由仲介公司乙介紹向屋主丙購買坐落於台北市○○區○○路○○號○○樓之建物。甲到現場了解屋況過程中多次面詢仲介營業人員丁,「室內實際面積」、「公設面積」各為多少?營業員丁稱:主建物三三‧三坪+附屬建物(陽台)二‧五坪,共三五‧八坪之「室內坪數」,且公設只有一‧六九坪,公設比非常值得購買!?
(一)瞭解房屋面積坪數及單價
建商所計算房屋坪數,通常包括室內(含夾層屋)、陽台及公共設施面積,在購買房屋時應考慮夾層屋是否合法及公共設施、陽台所佔坪數的比例。有些建商只列私有面積及公共設施面積,但未說明該夾層屋是否合法,而所謂私有面積則包括室內、夾層屋、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔,所以事實上,私有面積並不等於自用面積,購屋者應予注意,否則自以為單價便宜,但是扣除公用面積外,其單價則相當高。
(二)大公、小公、主建物、附屬建物如何分別?
你所持有的總面積=房屋面積+附屬建築物面積+共同使用所屬權利範圍面積。按照目前地政機關對所有權狀面積登錄的標準,可分為主建物面積、附屬建築物面積、共有部分面積:註1
1、主建物面積:即室內面積,包括客廳、餐廳、廚房、臥室、書房、浴廁及儲藏室等均屬主建物面積。
注意:在84年以前登記的主建物面積可能包括當層梯間面積在內!
注意:部分設有騎樓或挑高之建築,還合法設計有閣樓、夾層者,該騎樓、或閣樓、夾層仍計入主建物面積!
2、附屬建物面積:指連接主建物室內面積的附屬部分,如平台、陽台、花台等。
3、共同部分面積:即指全部住戶共同使用分攤的部分。也就是該建築的所有公共設施總面積及你所持有的權利範圍。若該部分有很多建號,將個別建號面積乘上你所有權利範圍的總和,就是你所擁有的公設面積!
(三)一般房屋產權登記時,除主建物面積外,尚有附屬建物及共用部分:如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等,因常有虛灌坪數之糾紛,因此,消費者在付定金前,應詳看權狀,計算其確實面積。且土地面積及用地種類、建築物之詳細面積及權利設定情形等均應於合約書中記載清楚。
(四)內政部編印之預售屋買賣契約書範本第五條房屋面積誤差及其價款找補記載:
一、房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準,部分原可依法登記之面積,倘因簽約後法令改變,致無法辦理產權登記時,其面積應依公寓大廈管理條例第四十四條第三項之規定計算。
二、面積如有誤差,其誤差在百分之一以內者(含百分之一)買賣雙方互不找補;惟其不足部分,如超過百分之一,則不足部分賣方均應找補;其超過部分,如超過百分之一以上者,買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限(即至多找補不超過百分之二),且雙方同意面積誤差之找補,係以土地與房屋價款之總數(車位如另行計價時,則不含車位價款)除以房屋面積所計算之平均單價,無息於交屋時一次結清。
三、面積如有誤差,其不足部分超過百分之三以上,不能達契約預定之目的者,買方得解除契約。
三、地下室停車位買賣如何避免糾紛?
◎案例:台北縣林口某大樓住戶為了停車,就這樣倒車前進倒車前進,重複好幾回,不過最誇張的,是一旦車子停好了,卻只剩下這樣10多公分的空隙,就算勉強打開車門,很尷尬,身材不夠纖細,就只能卡在車門間,住戶氣炸了,說買停車位,可不是要給建商來考驗停車技術。
眼看1百多萬買來的停車位,只能放著養蚊,下層都停不了,上層只能拿來雜物;而拿出皮尺一量,住戶更指控建商,根本就沒依照建築法規施工停車位!標準寬度225公分,一量卻只有217公分,另一邊更窄,只有213公分。
瞭解房地產坐落及核准使用執照情形,尤其購買停車位究屬「法定停車位」、「自行增設停車位」或「獎勵停車位」等都應注意。買停車位,注意該停車位的種類、尺寸大小、位置。包括在交屋時,應特別查看停車位的種類及規格:現在買房子通常連帶汽車停車位,買受人一定要注意停車位的規格及種類是否符合規定及與圖面是否符合,如不符合,應即刻向建商主張。
(一)停車位記載情形
購買成屋時若一併購買停車位,必須注意該停車位有否辦理單獨區分所有建物登記?車位種類(平面式、機械式等)?車位編號(已辦理產權登記且有登記車位編號者,依其登記之編號,未辦理者,依分管編號為準)?
(二)何謂法定停車空間?獎勵增設停車空間?
停車空間可以分為:法定停車位、自行增設停車位、獎勵增設停車位三類:
1、建築物新建、改建、變更用途或增建部分,依都市計畫法令之規定,設置停車空間。也就是說,建築物依其總樓地板面積的多寡,必須附設一定數量的法定停車空間(俗稱法定停車位)。且停車空間應設置在同一基地內。若該建築物的空間不足,二宗以上在同一街廓或相鄰街廓之基地同時請領建照者,得經起造人之同意,將停車空間集中留設。上述必要留設的停車空間,稱為「法定停車空間」
2、增設停車空間:指起造人或建築業者於建築法令容許範圍內,自行增設的停車位。
3、為鼓勵建築物增設停車空間,提供公眾停車使用,有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項,直轄市、各縣市主管建築機關另定《鼓勵要點》,利用鼓勵建築容積的誘因,鼓勵業者增加停車位的供給,以解決停車位問題所設置的停車空間,稱之為獎勵增設停車位。
(三)停車(位)空間的尺寸規格應該是多少才算合法?
停車空間及其應留設供汽車進出用之車道:
1、每輛停車位為寬二‧五公尺,長六公尺;
大型客車每輛停車位為寬四公尺,長十二公尺。
但設置於室內之停車位,其二分之一車位數,每輛停車位寬度及長度各寬減二十五公分。
2、機械停車設備每輛為寬二‧二公尺,長五‧五公尺及淨高一‧八公尺。
3、基地面積在一、五○○平方公尺以上者,其設於地面層以外樓層之停車空間應設汽車車道 (坡道) 。其供雙向通行且車道服務車位數未達五十輛者,得為單車道寬度;五十輛以上者,自第五十輛車位至汽車進出口及汽車進出口至道路間之通路寬度,應為雙車道寬度。
(四)停車位之使用
購買成屋時應注意是否有停車位之分管協議?是否需支付車位管理費?若是,如何支付?使用時是固定位置使用、需承租、需排隊等侯、需定期抽籤等、每日先到先停,必須瞭解免得日後產生糾紛。
(五)公共設施權利範圍是否為虛坪
共用部分(即公共設施)並未核發所有權狀,實務上應注意該建物之停車位部分,可能因約定予他人專用,導致車道或其他空間仍分攤予全體住戶共有,此時形成車道之共有權屬全體住戶,但車位之權利卻屬特定住戶之窘況,此有虛坪買賣之嫌。
(六)法定空地之停車位與一樓後面之空地專用權
停車位若位於法定空地或一樓後面之空地專用權,實務上多屬共有專用性質,其在買賣簽約前更應事先查明住戶規約有無載明歸屬何人所專用,否則應取得全體土地所有權人之「共有分管協議」,以免發生使用之爭議。
(七)有權狀之停車位應否具土地之持分權利
地下室停車位登記為主建物(專有部分)者,其買賣交易即屬區分所有建物之專有部分買賣,係屬「視同區分所有建物」之產權移轉,該車位理應具備一定比例之基 地持分併同移轉,但實務上可能隱藏在該樓層之區分所有建物內,此時可參照隔壁、樓上或樓下同建物面積之其他所有權人之基地持分,據以判斷該基地持分比例是 否相當,以免買了房屋少了土地持分!
(八)地下室停車位買賣,應區分為大公或小公
地下室之停車位買賣,屬「共用部分」(即公共設施)之買賣時,尚須查明係小公或大公之買賣。其屬小公共者,過戶產權比例通常為「車位數分之一」(即20個 車位持分為各1/20);屬大公共者,為共有專用之性質,應查明登記簿有無載明車位編號,否則應取得「共有分管協議書」或在住戶規約中明載為那一戶所專 用,以免交屋後使用該車位時發生爭議!
(九)停車位的買方更應該要注意的是:
建商提供給買方簽訂的預售停車位買賣契約書範本裡,關于停車位規格誤差之處理,通常約定「平面式停車位之竣工規格尺寸,誤差在百分之二以下且長未逾十公分、寬未逾五公分、高未逾五公分者,視為符合規格。機械式停車位其因誤差在百分之一以下且長未逾五公分、寬未逾二公分、高未逾二公分者,視為符合規格。」等字樣,也就是說,雙方買賣的停車位,竣工規格之尺寸產生誤差,致規格尺寸之減少超過上述標準者,買方得解約,或請求減價,不得不慎。
四、遇有瑕疵如何處理?
在發生消費糾紛時,消費者要勇於爭取自己應有的權益,可依下列方式循序辦理:
(一)申訴:消費者可先向業者、公會、消保團體、地方政府消費者服務中心或後述之專案小組申訴,謀求合理解決。
(二)調解:
1、對於申訴處理結果不滿意時,消費者可向地方政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解,因調解委員中,有房地產專業之委員,將有助於糾紛之解決。
2、可向鄉鎮市區公所調解會申請調解。
3、可向仲介業或房地產代銷業所成立之公會全國聯合會所屬營業保證基金管理委員會,提請調解。
(三)訴訟:消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟,但因訴訟費時,且須繳付訴訟費用,建議消費者以提起訴訟作為最後不得已的手段。
(四)仲裁:由仲裁機構仲裁,但需雙方有「仲裁協議」存在。
五、如何與仲介公司打交道?
(一)考慮買價是否公平合理,勿貪小便宜
不動產買賣因為零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,應先參考附近之成交案例,或是委託合法的估價師予以估價,以衡量價格是否公平合理。目前不動產透過仲介銷售的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋出售時,常提高售價,哄抬市場行情,甚或欺騙購屋者,因此,謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司購買不動產是頗為重要的。而且不動產交易是一輩子的事,勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的房子,不要貪小便宜,以避免吃虧上當而後悔。
(二)慎選不動產服務業
不動產交易過程牽涉之法令甚多,如果自己沒時間深入了解或處理,可以委託專業人員提供服務,買屋前請委託合法不動產估價師辦理估價,買屋時請委託合法不動產經紀業代理或居間,買賣成交後請委託合法地政士辦理產權移轉登記。
(三)要求經紀業指派經紀人簽章
買賣不動產若是透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章,以示負責。
(四)要求提供不動產說明書解說
經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向買方解說。在解說前,該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時,經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。
(五)服務報酬的支付
買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者,買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號),依中央主管機關的規定,其服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額),該服務報酬為收費之最高上限,並非主管機關規定的固定收費比率,買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。
(六)內政部公告之各項不動產交易契約範本索取方式
內政部目前印製有「預售屋買賣契約書範本」、「不動產委託銷售契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」、「房屋租賃契約書範本」、「房屋委託租賃契約書範本」六種範本暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」供社會大眾參考,有需求者,得進入內政部e-house網站(http://ehouse.land.moi.gov.tw/)或內政部地政司網站(http://www.land.moi.gov.tw/)下載。
(七)面積換算
1平方公尺=0.3025坪
1坪=3.3058平方公尺
1公頃=10,000平方公尺=3,025坪

參考書目
大樓裝修‧設備‧管理好好學。徐源德著。永然文化出版。
公寓大廈公設點移交實務。徐源德著。永然文化出版。
公寓大廈社區實務。李永然、徐鈴茱著。書泉出版社。
新公寓大廈管理條例之實用權益。林旺根著。永然文化出版公司。
公寓大廈管理條例與你。李永然著。永然文化出版公司。
實用公寓大廈管理條例。林永汀著。永汀文化出版。
自撰存證信函之惡鄰看招。林國泰著。永然文化出版。
公寓大廈水電消防維護管理實務。李如貴著。永然文化出版。
管好你的公寓大廈。李永然策劃、許啓龍著。永然文化出版。
停車位權益Q&A。李永然等著。永然文化出版。
保全達人法律作業簿。傅美惠著。永然文化出版。
保全及樓管法律實務。李永然著。永然文化出版。
建築師變更、分戶一手教材。沈宗樺著。永然文化出版。
好管用社區訴訟實務。謝心味著。永然文化出版。
公寓大廈管理服務人之管理與保全實務。高永昆、李永然著。永然文化出版。
地下室停車位問題集解。林永汀著。永然文化出版。
2F07房地買賣風險法律控管。連世昌著。永然文化出版。

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