依據民國103年6月13日經濟日報A23版記者吳佳蓉所撰「房地售價動手腳 稅局追追追」報導,南區國稅局近期查獲一家公司,在民國101年6月銷售一處房地,總銷售額為新台幣(以下同)2,600萬元,並各自開立一張770萬元的房屋銷售發票及一張1,890萬元的土地銷售發票,案件承辦人表示,房地價格差額過大,比例明顯不合理。深入調查發現,該公司過去取得「土地」及「房屋」的成本各自為660萬元及1,000萬元,在取得時土地成本就已少於房屋成本440萬元,但該公司售出時卻將以1,000萬元取得的房屋賠錢以770萬元賣出,相當不合理,特別是近年來不動產價格節節高升,國稅局最終依時價調增房屋價格376萬元,並要求該公司補繳營業稅18萬8,000元。

  承辦人推測,該公司應是想利用現行稅法規定,營利事業銷售土地免課營業稅及營所稅的「免稅條款」,先決定好總價,再從中調整房屋部分及土地部分的價格,壓低要課稅的房屋價格、調高免稅的土地價格,藉此增加總價中的免稅金額。南區國稅局強調,雖然《營業稅法施行細則》規定房地合併申報、且未分別載明房地價格的情形,須以特殊「房地比」公式計算房屋部分銷售額,但不代表有分開載明價格,就可照發票金額申報,出現不合理情形時,國稅局仍有權利依時價調回。

  實務上買賣雙方在訂立銷售契約時,常會提出在合約書上將成交價分拆成土地市價及建物市價,因現行稅法規定,只有建物才須納入所得稅課稅標的,因此往往會壓低建物市價,來減少所得稅稅負;筆者建議民眾,因為政府每年都會公告土地及建物的現值,盡量以政府公告現值的比例作為拆分土地及建物市價的依據,來申報所得稅,以避免日後遭致國稅局追稅!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府對不動產交易相關稅負,採取緊迫盯人的作法,民眾固然可以「節稅」,但「節稅」所採用的方法必須合乎常情;否則,稅捐稽徵機關仍會運用其職權進行調整。

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