文◎李文嬌站長

  「台北市危老重建工作站內湖AIT站」的危老重建推動師團隊已舉辦無數次的「危老重建說明會」,依社區形式不同如獨棟透天一戶或雙拼透天的二戶或公寓雙拼的十戶,或連棟的透天,或排屋的公寓,人數從一位到五十位以上不等,不管人數多少,身為推動師的我們,總是一樣要重複地重複地來說明解釋有關的「危老重建條例」及其獎勵辦法,更因住戶各個的教育程度及年齡不同、背景不同,致使推動師們不僅耗費體力、心力及耐力,更常因一戶或兩戶不同意,致使為社區的重建工程的努力皆前功盡棄!推動師若要單靠成就重建案來生活那是相當不容易的。

  無怪乎身為推動師的我們常要以「做功德」的心態,來努力做好這份馬拉松式的危老重建推動工作。只因為這可以讓我們的都市更美好、更安全!也難怪政府會感謝「危老重建推動師們」立大功,因為推動師讓更多民眾打開智慧,了解老屋問題,推動師也解決了不少老屋危機。

  台灣人口高齡化,房屋也是面臨一樣的困境,據政府統計到2020年第一季為止,全國三十年以上的老屋就占所有屋子的48%,且台北市占比最高達69%。可見危老重建刻不容緩。

  不管大小社區的重建推動過程裡所遇到的大大小小的問題與挑戰,這些都攸關是否能得到全體住戶的同意,這已經不是「一坪換一坪的問題」了,整合所有住戶地主們的共識包括:要蓋多高?要蓋幾層樓?車位的種類數量?規劃大坪數或者是小坪數?建築用材級數?……已到了族繁不及備載的程度,想都想像不到。而這些都牽涉到建築成本及是否是每戶人家可以承擔得起,更關係到銀行貸款每戶的背景條件不同而有所不同,當然也會對40 %的獎勵迷思而有所衝擊。

  在推動危老重建過程中,推動師甚至吃了閉門羹或被甩門……,而面對重建不同意戶的理由更是要一對一來了解與釋疑的!尤其是老人家,當他不想搬家也不想動,或是怕被騙,或是說就交給下一代吧……每一戶都有每一戶的故事和理由啊!

  「沒關係,不急!」錯啦!「容積獎勵的時程獎勵」是一年比一年少的,稅賦優惠補助有時間設限的,居家品質居住的幸福感越早越好,尤其是老人家還有多少時間,越早給他們享受自己打拼出來房產價值。隨著通貨膨脹、人工成本提高……,未來只會讓建築成本越高而不會越低,房價趨勢的看跌,越早重建,價值較高,居住的不安全感,既傷己恐也傷人,身心健康一起備受影響。儘早保護自己的膝蓋,現在不換「新鞋」,未來就要換「關節」啦!

  台灣雙老危機:「老人」與「老房子」,老人住在老房子,真的無奈!因此,政府設置危老重建工作站最主要的目的,是老屋重建一定要有一專業平台架構在重建案上,來專業整合協調整合各方專業協力廠商如建築師、土木技師、律師、營造商、估價師、銀行、地政士、房仲……做為與住戶之間的溝通橋樑。

  我們是台北市危老重建工作站「內湖AIT站」,配合政府的政策來推動市容與安全的改造,帶著政府賦予的責任來協助社會弱勢服務為出發點。我們的使命,與時間賽跑,協助政府都市更新,讓民眾安居樂業!(本文作者為台北市危老重建工作站內湖AIT站站長)

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《危老及都市更新法律實務手冊》免費贈閱

  台灣都會區老舊房子太多,且早期「公寓」沒有電梯,老人家上下樓梯苦不堪言,對於老舊房子,政府原本努力推動「都市更新」,後來發生「文林苑」案,遇上釘子戶,都市更新大受影響。加上《都市更新條例》(以下簡稱「都更條例」)因大法官會議釋字第709號解釋,認為有部分條文違憲,為此該條例修正草案送入立法院進行修正,都市更新即進入牛步化階段。

  據統計,全國住宅總量屋齡三十年以上老屋約為384萬戶,二十年後更將高達740萬戶。高齡少子女化社會,對於無障礙居住環境之需求日殷。當「都更條例」違憲,進入修法階段,造成都更案件受限時,為了加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,於是立法院於立法院三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(以下簡稱「危老條例」),總統也於民國106年5月10日公布,並且自同年5月12日起施行。而卡關多年的「都更條例」,也終於經立法院三讀通過,並由總統於民國108年元月30日公布施行,新修正的條文則自民國108年2月1日起正式生效。

  在「都更條例」修正公布前,「危老條例」是老舊房屋的最佳選擇,快速、簡便,老屋重建,不但住得安心,價值也翻倍。隨著「都更條例」修正公布,在「都更條例」與「危老條例」間,民眾可就一頭霧水了,兩者的目標一致,都是老屋砍掉重練,但又好像有所區別。

  申請門檻和面積是「都更條例」與「危老條例」兩者最大的不同之處,危老重建的申請門檻比較低,只要符合三十年以上、房屋有安全之虞,或是無電梯者,都可以申請,申請面積沒有限制。但都更的面積至少要在1,000平方公尺以上,且需位於都市更新地區或都市更新單元。所以面積小的基地適合走審核速度快、門檻較低的危老整建。若面積夠大,則適合採用都更模式,因為可以享有較高的容積率。

  老屋砍掉重練,已在民眾心中產生共識,但對都更案的印象總停留在過去被騙、被剥削的疑慮中,而建商也卡在「釘子戶惹不起」的關卡裡,兩者對老屋重建是又愛又怕。在老屋重建漸漸成為趨勢,加上安全的考量、都市建築腹地日漸減少,為了讓民眾了解「都更條例」和「危老條例」,維護自身權益,同時不再視老屋重建為怪獸,永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《危老及都市更新法律實務手冊》,不僅率領永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律師、永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士共同執筆,解說老屋重建應有的認識及相關事項,同時也邀請實務上推動危老重建的台北市危老重建工作站內湖AIT站李文嬌站長分享推動心得,協助民眾了解老屋問題,解決老屋危機。本手冊共分三大部分:一、危老重建篇;二、都市更新篇;三、危老重建與都市更新稅賦篇。

  《危老及都市更新法律實務手冊》由永然法律基金會與台北市危老重建工作站內湖AIT站、21世紀不動產內湖AIT店捐印。欲索取者,請來函附上11元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取1本回郵11元,索取2本回郵16元,索取3本以上請參考永然文化網站!

合建‧預售法律實務

作者:李永然、鄭惠秋合著
出版日期:2019/08/ 七版
書號:1A39-5
定價:360元

  投入不動產開發業務,不能沒有縝密的運籌帷幄。合建,是建商撙節土地成本的重要手段,但相對的,合建往往存在許多錯綜複雜的問題,包括土地的取得方式、合建契約的性質、各種不同合建型式的稅務規劃、不動產登記……。推案當中,建商亦常採取「預售」以靈活資金的調度,然而預售房屋買賣的糾紛,卻又常常居高不下。站在龍頭產業激越的浪頭上,專家教您從法律、地政、稅務的角度切入,從容備戰,贏得漂亮的一擊!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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