永遠自然─李永然律師部落格

文/張則君

　　在國人「有土斯有財」的傳統觀念中，土地不僅是居住生活之所依，也是財富身分的表徵；然而隨著人們代代相傳，子孫開枝散葉，繼承人數不斷增加，土地共有的情形變得十分常見，因共有而產生的各項法律問題也極為複雜，若共有人間對於共有物的管理、使用、收益或處分意見不一時，自然容易產生紛爭。因此，民眾應該對於「不動產共有」的法律規範多所了解，才能保障自身權益不受侵害。

「不動產共有」法律細節繁雜，謹慎保權益

　　不動產「共有」發生的原因很多種，有因繼承所得而來的不動產、有因數人約定共買一筆房地產，或數人簽訂契約以某筆不動產作為合夥財產，也有夫妻將房地登記成為二人名下共有財產，或是祖輩代代相傳的祭祀公業祀產等等；乃至居住的公寓大廈中，都會面臨到不動產「共有」的情況。但與他人「共有」不動產不似「單獨所有」來得單純，在處分、管理、使用或收益上，都會涉及共有人是否同意？相關的法律細節複雜又繁多，因此，一般民眾在面對「不動產共有」的法律問題時，常感到不知所措，這時就必須請教專業的法律及地政人士或者自己努力學習了解相關法律規定，才能確保自身權益不受侵害。

　　永然聯合法律事務所所長李永然律師執業長達45年，在其律師生涯中經手過許多「不動產共有」法律案件，他表示：「共有不動產一直是個很重要的議題，其產生的原因，大多是受到國人『有土斯有財』傳統觀念所影響，在資產的傳承上常以不動產為最主要的項目，代代相傳下，就使得土地的共有人愈來愈多。在現今法律規定中，不動產『共有』的型態分為『分別共有』及『公同共有』。基於台灣的繼承制度，繼承人在透過辦理不動產繼承登記時，多以『分別共有』的情況登記，但若有其他繼承人不願配合辦理，則會以『公同共有』方式登記之。而在『公同共有』的情形下，若有其中的共有人死亡，則又會再發生一個繼承，使得共有的關係更加複雜難以處理。」

　　共有人對於「分別共有」或「公同共有」的共有物進行處分或管理時，該注意哪些法律上的要件？永然聯合法律事務所高雄所吳任偉主任律師說明：「依照《民法》規定，各共有人就『分別共有』，得自由處分其『應有部分』。但對於『分別共有』共有物的處分、變更或設定負擔時，應得全體共有人的同意。然而對於共有物為管理行為時，因這是基於共有人的共同利益，所以《民法》規定，只需以『多數決』為之即可。而在『公同共有』部分，其公同共有物的處分及其他權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體的同意。而對公同共有物的管理，得以多數決為之。然而，《土地法》為《民法》的特別法，須優先適用。依《土地法》第34條之1第1項規定：『共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。』，司法院大法官釋字第562號曾作出解釋，認為上開規定讓少數共有人的權益遭受限制，為了兼顧少數共有人之權益，適用範圍仍有其限制。因此，為了減少流弊發生，內政部修正《土地法第34條之1執行要點》，共有人在處分共有物時，無論是『分別共有』或『公同共有』，均需特別注意與遵守上開執行要點的相關規範，以避免法律紛爭！」

新修法以防共有人利用共有物為己謀利

　　共有土地及建築物權屬複雜，若事事都要徵得「全體共有人」同意，對於不動產的利用十分不便，因此，為了促進共有不動產有效利用，增進公共利益，《土地法》第34條之1規定，共有不動產之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾三分之二之同意後辦理。但目前多數決的方式在執行當中，確實是有一些流弊存在。為了進一步衡平共有人權益，內政部在民國112年8月22日修正《土地法第34條之1執行要點》，並自今年（民國113年）1月1日生效施行，這次的修正要點包括了：增訂部分共有人不得為受讓人、修正放棄優先購買權切結方式、數個標的併同出售之優先購買權行使原則、明定地政機關應駁回情形……等等，目的在保障其他共有人之權益，避免部分共有人利用共有物為己謀利。

　　永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士也辦過許多不動產共有的案件，他就舉實務為例：「身為共有土地的共有人之一，可以一方面同意出售共有土地全部，同時又以買方的身分，向多數共有人購買共有土地嗎？這是實務上常見的例子，因為《土地法》第34條之1的規定本來是在於讓同意出賣的共有人取得處分不同意出賣的共有人應有部分的處分權，雖沒有規定對象限制為共有人以外第三人，但如果受讓土地是同意出賣的共有人，出賣人和買受人成為同一人，該出賣人的應有部分實際上並沒有處分。因為該共有人的應有部分實際上沒有處分，因此，如果這個共有人也能決定不同意共有人應有部分的買賣條件，且可以強制不同意的共有人處分，會產生利害衝突的情形，顯失公平。本次《土地法第34條之1執行要點》修正時，就特別增訂部分共有人不得為受讓人，以落實保障人民財產權的精神。」

律師、地政士執筆，傳授「共有」法律知識

　　「不動產共有」是一個非常複雜難懂的法律議題，不僅一般民眾難以理解，就連地政及法律專業人士都必須時常進修最新的規定及了解分析相關實務案例，以提供客戶正確的處理方式。由於李永然律師十分重視「不動產共有」的知識傳播及法律服務，於是在永然關係企業中，永然文化出版公司出版過多本「不動產共有」法律書籍，包括：由李永然律師、李廷鈞地政士及多位律師、地政士合著的「別讓共有綁死不動產——活用共有不動產法律看招」一書，以實務角度分析介紹「不動產共有」；資深地政士且對於共有土地鑽研多年的高欽明地政士所寫的「共有土地處分實務與技巧——土地法第34條之1」一書，出版長達27年，是研究「共有土地」不可或缺的專業圖書；此外，永然法律基金會也捐印過多本有關不動產共有的法律手冊供民眾索取；永然聯合法律事務所與永然地政士聯合事務所在地政及法律層面提供民眾協助；永然法律研究中心則是開立許多「不動產共有」相關法律課程，給予地政、法律界人士及民眾學習專業實務知識的園地。

　　此次，永然聯合法律事務所高雄所吳任偉主任律師擔任主編、朱萱諭律師擔任副主編，邀集永然聯合法律事務所台北、桃園及高雄分所：李永然律師、黃斐旻律師、彭郁欣律師、陳淑芬律師、許啟龍律師、陳宜鴻律師、黃介南律師、張雅蘋律師、孫慧敏特助、朱怡瑄律師、余悅律師、鄭元翔律師、李季珈律師、張郁屏律師及永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士等人共同執筆，並由永然法律基金會捐印，共同打造「共有土地處分與管理法律手冊——《土地法第三十四條之一執行要點》掃描」法律手冊，提供民眾索取，內容完整解析「不動產共有」的各項法律規定及共有人權益及義務，對於面臨「不動產共有」問題的民眾而言，是不可多得的參考資訊。

　　最後，李永然律師也提醒民眾，為了避免不動產共有發生爭議，共有人最好能在取得共有物時，就共有物的使用、處分、分割等事項，事先達成合意，並訂立「書面契約」。如果共有人間對於共有物的事項，無法達成合意，也可以依法請求法院分割共有物。並且也應該常常接收新的「共有」法律知識，才能保護自身權益。