一、台商有時要運用不動產抵押確保債權

  大陸台商有時與其客戶間有貨款債權,或因將金錢出借,為了確保能獲得清償,有時候需要要求其客戶或借用人提供「不動產」(如:土地使用權、房屋所有權)設定「抵押」;因為「不動產抵押」為「擔保物權」,其所擔保的債權,就處分擔保品所獲得之款項,享有優先受清權,故優先於「普通債權」。

  然因在大陸不動產抵押權甚為複雜,台商於運用時,應注意相關法律規定,俾求正確運用,方能有效地確保債權。

二、注意不動產擔保品的合法性

  首先台商要接受的不動產擔保品,須注意大陸《物權法》第180條及第184條的規定,前者是規定可以抵押的「不動產」;而後者則規定不得抵押的不動產。例如:土地所有權、耕地、自留山、自留地、宅基地等集體所有的土地使用權不得抵押,但法律另有規定除外;不得抵押的不動產會構成「無效」(註1)。

三、注意「共同共有」不動產的設定

  其次,不動產如屬「共同共有」(註2),倘欲以之為抵押標的,則須經其他共有人的同意,否則抵押無效;如果不動產權利人為自然人,注意其是否已婚,如已婚並適用「共同財產制」夫妻關係存續期間取得的不動產,也歸夫妻雙方「共同共有」(註3),此時也須獲得配偶的同意。

四、注意房產是否已有出租的情形

  再者,如果債務人提供房產為抵押標的,台商應先瞭解該房產是否已出租?如果該房產已出租,嗣後再抵押,則未來處置抵押物時,抵押權人不能要求承租人搬離抵押房產(註4)。

五、注意不要超值抵押

  最後,台商確保債權,務必不要有「超值抵押」的情形;所謂「超值抵押」即抵押人的抵押物價值低於其所擔保之債權的價值;台商要保守評估抵押物的價值(註5),這樣才不會有「超值抵押」的情形發生。

六、結語

  綜上所述,台商在中國大陸運用不動產抵押,難以擔保債權,一定要注意法律規定,才能確保合法有效,筆者僅提出以上四點為例,進行說明,藉以提醒台商!

註釋:

  註1、陳曉峰編著:企業投資融資法律風險管理與防範策略,頁29~30,2009年3月第1版第1刷,法律出版社出版。

  註2、大陸《民法通則》第78條第2款前段規定:共有分為「按份共有」和「共同共有」。

  註3、陳曉峰編著:前揭書,頁33~34。富蘭德林事業群著:中國外資銀行法律實務,頁94,2010年2月初版。聯經出版公司出版。

  註4、富蘭德林事業群著:前揭書,頁95。

  註5、李國雄編著:大陸金融實戰手冊,頁308,2010年10月初版,財團法人台灣金融研訓院發行。

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