一、台商有時要運用不動產抵押確保債權
大陸台商有時與其客戶間有貨款債權，或因將金錢出借，為了確保能獲得清償，有時候需要要求其客戶或借用人提供「不動產」（如：土地使用權、房屋所有權）設定「抵押」；因為「不動產抵押」為「擔保物權」，其所擔保的債權，就處分擔保品所獲得之款項，享有優先受清權，故優先於「普通債權」。
然因在大陸不動產抵押權甚為複雜，台商於運用時，應注意相關法律規定，俾求正確運用，方能有效地確保債權。
二、注意不動產擔保品的合法性
首先台商要接受的不動產擔保品，須注意大陸《物權法》第180條及第184條的規定，前者是規定可以抵押的「不動產」；而後者則規定不得抵押的不動產。例如：土地所有權、耕地、自留山、自留地、宅基地等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律另有規定除外；不得抵押的不動產會構成「無效」（註1）。
三、注意「共同共有」不動產的設定
其次，不動產如屬「共同共有」（註2），倘欲以之為抵押標的，則須經其他共有人的同意，否則抵押無效；如果不動產權利人為自然人，注意其是否已婚，如已婚並適用「共同財產制」夫妻關係存續期間取得的不動產，也歸夫妻雙方「共同共有」（註3），此時也須獲得配偶的同意。
四、注意房產是否已有出租的情形
再者，如果債務人提供房產為抵押標的，台商應先瞭解該房產是否已出租？如果該房產已出租，嗣後再抵押，則未來處置抵押物時，抵押權人不能要求承租人搬離抵押房產（註4）。
五、注意不要超值抵押
最後，台商確保債權，務必不要有「超值抵押」的情形；所謂「超值抵押」即抵押人的抵押物價值低於其所擔保之債權的價值；台商要保守評估抵押物的價值（註5），這樣才不會有「超值抵押」的情形發生。
六、結語
綜上所述，台商在中國大陸運用不動產抵押，難以擔保債權，一定要注意法律規定，才能確保合法有效，筆者僅提出以上四點為例，進行說明，藉以提醒台商！
註釋：
註1、陳曉峰編著：企業投資融資法律風險管理與防範策略，頁29~30，2009年3月第1版第1刷，法律出版社出版。
註2、大陸《民法通則》第78條第2款前段規定：共有分為「按份共有」和「共同共有」。
註3、陳曉峰編著：前揭書，頁33~34。富蘭德林事業群著：中國外資銀行法律實務，頁94，2010年2月初版。聯經出版公司出版。
註4、富蘭德林事業群著：前揭書，頁95。
註5、李國雄編著：大陸金融實戰手冊，頁308，2010年10月初版，財團法人台灣金融研訓院發行。
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