文◎李永然

一、租賃住宅契約的終止:

  按出租人與承租人如果租賃標的物為「租賃住宅」(註),雙方當事人合意終止契約,法律並未禁止。由於「租賃契約」是「繼續性契約」,雙方合意終止時,只向將來發生效力而不溯及既往;亦即「終止」不同於「解除」。但如果是「出租人」或「承租人」於何種情形下,可以單方行使終止權?筆者擬就《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定予以剖析。

二、出租人於何種情形下,可以提前終止租賃契約?

  由於《租賃住宅市場發展及管理條例》是為維護人民的「居住權」,健全租賃住宅市場,保障租賃當事人權益而制訂。該條例為《民法》的特別法,優先於《民法》的規定而適用。

  該條例第10條規定:租賃期間發生下列情形之一者,出租人可以提前終止租賃契約,而且承租人不得要求任何賠償:

  1、承租人毀損租賃住宅或附屬設備,都不為修繕或相當的賠償;
  2、承租人遲付租金或費用,達「二個月」的租賃,經「催告」仍拒繳;
  3、承租人未經出租人「書面」同意,將租賃住宅「轉租」於他人;
  4、出租人為重新建築而必要收回;
  5、其他依法律規定得提前終止租賃契約。

  出租人依前述規定行使「終止權」,必須注意以下三點:

  1、如果是「1~3」及「5」的情形而終止時,應於終止前「30日」通知承租人;如果是依「4」的情形而終止時,則應於終止前「三個月」通知承租人;

  2、應以「書面」通知承租人;

  3、通知時應檢附「相關書證」;至於如因「重新建築」而收回,須檢附下列文件之一:「主管建築機關」核發的拆除執照或「屬建築法第18條但書規定得免領拆執照的證明文件」(《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》第2條)。

三、承租人於何種情形下,可以提前終止租賃契約?

  《租賃住宅市場發展及管理條例》第11條規定:「承租人」如於「租賃期間」發生下列情形之一,導致難以繼續居住,可以提前終止租賃契約,而且出租人不得向承租人要求任何賠償:

  1、因疾病、意外產生有長期療養的需要;
  2、租賃住宅未合於「居住」使用,並有修繕的必要,經承租人定「相當期限」催告,而出租人不於「期限」內修繕;
  3、因不可歸責於承租人的事由,致租賃住宅的一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住;
  4、因「第三人」就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。

  承租人依前述規定行使「終止權」,必須注意以下三點:

  1、應於終止前「30日」通知出租人;
  2、應以「書面」通知出租人;
  3、通知時應檢附「相關事證」,如果是因「疾病、意外」有長期療養的需要,須檢附「設立在案醫療機構出具療養時程需『六個月』以上的診斷證明」(《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》第3條)。

四、結語

  綜上所述,出租人、承租人雙方一旦訂立「租賃住宅契約」,該契約即對雙方當事人具有法律上拘束力,如有法定或約定終止事由,而欲提前終止租賃契約,必須依照合乎法律規定的程序進行「終止」,方能終止的效力,以上說明供讀者參酌運用。

註、「租賃住宅」乃指以出租供居住使用的建築物(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條第1段)。

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  原本租屋是單純房東與房客之間的問題,但多年前爆發有名的「二房東」也是「惡房東」的張姓房東事件,其以隱匿租約不利條款、騙連帶保證人是聯絡人等手法,向房客逼索違約金,房客不從,即誣告房客與其親友,遭百名房客提告。大眾才驚覺,原來租房子給我的人可能不是屋主,而租屋陷阱何其多!租屋者本已屬經濟弱勢,再加上各式各樣的租屋陷阱,如何保障租屋權益,也成為政府商討的議題。為因應人民的需求,我國首部住宅租賃專法──《租賃住宅市場發展及管理條例》於中華民國106年12月27日總統令制定公布,並自公布後六個月即民國107年6月27日起正式施行。

  房屋租賃依其用途的不同,可區分為做工廠使用、營業使用、執業使用、辦公使用、居住使用……等等,而「居住使用」的租賃,涉及「居住權」的保障,故《租賃住宅市場發展及管理條例》第1條即開宗名義指出,該法乃為維護「居住權」,健全「租賃住宅市場」,保障租賃當事人權益,發展「租賃住宅服務業」而制定。因此,住宅房屋的出租人或承租人對於此「特別法」自應有所了解。

  為協助民眾認識、運用《租賃住宅市場發展及管理條例》,永然財經法律事務中心、永然地政士聯合事務所共同策劃《住宅租賃法律實用手冊》,李永然律師結合永然聯合法律事務所台北所、高雄所的吳任偉律師、谷逸晨律師、林貴卿律師、莊曜隸律師、朱萱諭律師、朱芳儀律師及永然地政士聯合事務所的李廷鈞地政士、劉芝蓉地政士共同撰文,解析「包租業」、「代管業」相關法律與「出租人」、「承租人」應有的法律知識,並輔以案例說明。

  《住宅租賃法律實用手冊》由永然法律基金會與「台灣房屋內湖捷運AIT店」的贊助捐印。欲索取者,請來函附上中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取一本回郵為11元,索取二本回郵16元,索取三本至六本回郵32元;索取六本以上請來電詢問!

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