永遠自然─李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年11月24日蘋果日報A18版記者洪安怡所撰「代銷減少接案 專攻小宅」報導，選前房市冷清，報紙房產廣告量萎縮2~3成；代銷業者聯繫老客戶，把握目前的客源刺激成交，看準自住買盤，力推低單價、小坪數的產品，以符合市場主流，桃園代銷霸主新理想廣告早一步嗅得趨勢變化，策略性減少案量，排除70坪以上的大坪數產品，傾向低單價、小坪數的市場主流。全坤建設總經理廖學新認為，目前市場主流就是27坪2房的產品，新北市總價新台幣1200萬元內，台北市總價則以新台幣3000萬元以內，最受歡迎。
    

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    依據民國103年11月27日蘋果日報A18版記者潘姿羽所撰「老公寓補助裝電梯 首案新店開挖」報導，全台首件公寓增設電梯案，位於新北市新店區明德路，是棟屋齡36年的公寓，已獲新北市府補助新台幣218萬元。新北市政府都市更新處更新發展科股長陳映如表示，新北市目前3案核准補助增設電梯，除新店案外，永和區信義段公寓以預審方式辦理，將補助新台幣170萬元，目前正在整合住戶意見；蘆洲區光華段公寓民國103年11月核定，可獲新台幣192萬元補助，待確定合作廠商後即可動工。台北政府則從民國99年便開始受理老舊公寓增設電梯，目前核准補助26案，其中有18案事業計劃報核、核定3案。進度最快的案子位於中正區三元街，預計民國103年底便可完工。新北市府都發局更新處工程科科長湯勇循表示，雖訂有同意比例門檻，但部分公寓樓梯空間有限，須往外增建以設置電梯，變成所有住戶都要同意，整合難度高，因此市府委託崔媽媽基金會作為輔導團隊，若住戶有問題都可尋求協助。

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    依據民國103年11月27日蘋果日報A18版記者潘姿羽、洪安怡所撰「標售高鐵地 桃竹沒人要」報導，高鐵局近期標售桃園、新竹、台中、台南高鐵特區10筆土地，台中、台南7筆順利標脫，桃園、新竹則乏人問津。高鐵局表示，桃園受打房影響確實較冷，但台中、台南站區土地投標情況熱絡，台中3筆土地分別位於新高鐵段及新長壽段，其中新高鐵段以每坪新台幣45.4萬元脫標，為本次最高得標價；另筆568坪住宅區土地，以每坪新台幣26萬元脫標，溢價達9.6％，是此次標售溢價率最高的土地。

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民國103年12月01日蘋果日報A17版記者潘姿羽的「房仲業拼成交 ，祭出50萬抽獎」報導：台灣九合一大選塵埃落定，房仲業者拼年前買氣，代銷卻唉聲嘆氣！各房仲業及專家一致認為選舉前政府調控房市，在選舉時也轉移消費者焦點、暫緩看屋意願，目前干擾因素不再，房仲磨刀霍霍，趕在農曆年前購屋旺季推促銷，代銷卻認為房市沒有好的理由，須觀察接下來政策是否往人民期待的方向走，才有樂觀可能。

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民國103年11月30日經濟日報A11版 記者吳佳蓉「新北市55筆抵費地 開標」的報導：新一波公有土地標售案首發，新北市二重疏洪道重劃區55筆抵費地標售案於103年12月1日開標。新北市地政局表示，該地為三重地區少有的大規模重劃區，且臨河岸、公設比高，整體生活環境佳，預估很有希望全部標售完畢；二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區位於臺北市中心商業區及新莊副都心的中樞地帶，擁有銜接新北、北市門戶之重要機能，加上面臨二重疏洪道內之大台北都會公園及水漾幸福公園，坐擁河岸、綠地等優美景觀及大面積的休閒遊憩空間，發展榮景可期，吸引大批投資人目光。二重疏洪道重劃區擁有「二捷二快」的優越交通區位，鄰近捷運機場線，以及新莊線及台64線八里新店東西向快速道路、環河快速道路，擁有便捷交通路網。

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    依據民國103年11月20日聯合晚報A1版記者游智文所撰「公地標售熱 新北商業區上看1坪150萬」報導，台灣九合一選戰正酣，房市暫時偃旗息鼓，但選後至民國104年，新北市政府與桃園縣政府將陸續標售五處「公辦重劃區抵費地」，新一波公有土地標售熱潮蓄勢待發。率先登場是二重疏洪道重劃區，新北市政府已公告將於民國103年12月1日標售55筆抵費地，面積共7317坪，總底價新台幣76.3億元，平均每坪93.7萬元，最貴一筆商業區底價一坪141.8萬元。另外四處將標售土地的公辦重劃區，分別為新北市「台北港特定區」、預計民國103年底完工的「新莊北側知識產業園區」，以及桃園市「經國重劃區」與「中路重劃區」。

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    依據民國103年10月28日旺報B5版記者戴瑞芬所撰「樓市新政 釋820萬套購房需求」報導，大陸鬆綁限貸、限購，以及降低住房公積金門檻，為房地產市場密集注入強心針。中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁預估，房市新政將可激勵820萬間購房需求，同時，也為大陸高達4900萬間的空屋找到出口，帶動房市回暖。房地產救市組合拳接連出招，甘犁主任指出，房貸新政在短期內可刺激550萬個購房需求提前入市，「公積金異地互認」至多刺激100萬個，公積金門檻降低估計則釋放170萬個，總計購房需求至少820萬間。

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    依據民國103年11月19日經濟日報A16版記者郭及天所撰「雙北法拍屋 下標的人少了」報導，房市買氣鬆動，屬於「反指標」的法拍市場波動受關注。據統計，大台北總價逾新台幣千萬元的拍定件數，較民國102年同期減少11.8%，法拍市場中每件超過三封標單競標的「搶手貨」拍定件數，年減38.1%，超過十封標單的拍定量，更是大減六成。在房市景氣下修疑慮日深，市場更擔心在未來房價下修及利率可能走升下，「斷頭戶」會漸漸出籠，將加深房價壓力及金融風險。如以大台北拍賣移轉件數觀察，台北市至民國103年10月止共計462件，年減15.6%，新北市543件，年減9.2%。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，目前低利環境猶在，還款壓力仍在多數房貸族的容忍範圍內，但投資人出價明顯更加保守。雖然民國103年法拍屋多人搶標的數量減少，但近捷運站附近的好地段、增值空間較大的公寓和舊華廈、以及由市價六四折起標的三拍物件，是較易受投資人關注的案件。

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    依據民國103年11月19日聯合報A6版記者王柔婷所撰「社區告飼主 狗亂大便罰6萬」報導，新北市楊姓女子在社區地下室帶兩隻紅貴賓在地下室遛狗，不知小狗便溺而未清理，社區管委會依社區公約開罰新台幣兩千元，但楊女自認只有一隻狗便溺，只繳納新台幣一千元，雙方告上法院，管委會訴請加罰違約金新台幣六萬元，法院判決管委會勝訴。楊女表示，當時因未發現小狗便溺，才未即時清理，但管委會公告竟寫她「完全不理會違規行為，逕自離開現場」，讓她覺得名譽受損，還遭管委會幹部嗆「要告你就去告」，憤而提告管委會。

 
    「房地產賺錢筆記」一書是由「王派宏」先生及「邵慧怡」小姐所共同所著（早安財經財文化有限公司出版，2008年月初版8刷），本書作者將全書分成十堂課即十個章節，前幾堂課先從投資房地產的心路歷程開始介紹，一般人提到投資就會想到風險，深怕面對不確定的損失，而不敢勇於進入房地產來投資，而作者藉由其過去成功投資的經驗，來告訴讀者其實只要「位在好的位置」、「買進好的價格」，仍可以從中賺取報酬。
     

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從作者陳品峯的「買房也要買幸福」一書，（2014年3月10日一版一刷，推手文化創意股份有限公司），讓讀者透過本書出版可以了解如何挑一間好屋時跟買屋後的價值，從少預算到大金額購房後如何創造價值！了解為什麼同樣的地段，有些大樓社區房價屹立不搖、住戶滿意度維持良好，有些大樓社區卻是怨聲載道公設爛、管理品質惡劣、使房價無法提升？台灣的消費者看屋一般只關注坪數、格局、裝潢，而很少注意物業管理與服務更是影響社區房價的關鍵！高房價時代的購屋，要懂得如何搭配房屋物件的規劃，才能幫房子保值，尤其是要挑選一個好建商是否懂得物業規劃為住戶謀幸福、為建商提高社區價值的「建商」所蓋的房子！

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  民國103年10月24日經濟日報A14版記者陳書榕「土地徵收 兼採收益法估價」的報導中稱：內政部於103年10月23日通過《土地徵收補償市價查估辦法》修正草案，未來土地徵收補償得兼採收益法估價。土地徵收已於2012年9月採「市價」補償，至於市價的查估方法，現行是採「比較法」，即以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算標的價格。修改辦法中規定法後得兼採「收益法」，即採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。

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  民國103年11月14日聯合報B2版記者莊琇閔「公營出租住宅」報導稱：台北市興隆公營住宅2區新建工程昨舉行動土典禮，由台北市長郝龍斌市長主持。工程預計2017年完工，除規畫為「公營住宅」及「低收入戶住宅」，還有社會福利工作站、公辦民營托嬰中心、公辦民營老人日間照顧中心、身心障礙者社會作業設施等社福機構。設計理念以「垂直村落」的概念，於3樓、12樓、屋頂規畫垂直向的公共綠化休憩空間。台北市長郝龍斌指出，4年前推出「公營出租住宅」政策時，受到非常大的質疑，甚至遭反對，當時北市府承受的壓力非常大，但當第一座大龍峒公營出租住宅推出後，却讓大家真正體會到公營出租住宅符合社會大眾的需要。至於公營出租住宅的租金，市長郝龍斌說：公營出租住宅的租金一定是周遭房屋租金7折左右，目前所有的公營出租住宅都是這樣運作。

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  民國103年11月18日 蘋果日報A14版記者潘姿羽「億元土地 交易量腰斬 高雄減57％ 跌幅最大」的報導稱：房子賣不好，土地交易連帶萎縮，「億元市區土地交易量幾近腰斬！統計實價登錄資料顯示，台灣今年全期交易量呈現萎縮中，據業者透露，房屋新供給買氣無法提振，建商購地意願也下滑，房地產後市趨於保守。「不動產有景氣循環，買方多預期現在是持平或是下修趨勢。」購地的熱絡程度和房市有很大連動性，現在房屋預售狀況不好、去化速度變慢，導致開發商購地態度轉趨保守。景氣好時，建商購地不怕買貴，只怕買不到，現在因為政府打壓，高雄投資客、開發商購地都停手了，前2年市場最熱，建商購地、推案金額都屢創新高，甚至吸引北部、中部的建商插旗，但是今年買氣盤整，建商購地、推案相對較其他縣市更加轉趨保守。

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    依據民國103年11月09日蘋果日報A15版記者張凱涵所撰「萬華老屋難出租 閒置率高」報導，根據營建署統計，台北市低度使用（用電）住戶比率最高的行政區為大同區、中正區及萬華區，其中大同區及中正區空屋比率較高的房屋多為屋齡5年以下的住宅，萬華區則以屋齡31年至35年間的房屋閒置比率較高，顯現萬華區的房屋可能因屋況不佳，而不堪使用。台北市副市長張金鶚指出，萬華區本來就是老城區，因屋況不好所以出租不易，雖然有都更案進行，但因為老房子本身就多，所以都更需求更大量。就基本面而言，空屋的產生就是浪費資源，需要更有效率使用，可與NGO團體合作，發揮更好的資源利用。 台北市都更處總工程司方定安則指出，老城區不一定要透過都市更新計劃才能活絡，也可使用維持歷史特色的都市再生計劃，不只可為老城區保留原有歷史樣貌，也可為其注入一股活水。

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    依據民國103年11月03日自由時報AA2版記者蘇芳禾、高嘉和所撰「國產署豪宅滯銷 管理費全民買單」報導，民進黨立委李應元質疑，財政部國有財產署在寸土寸金的台北市植物園與國語實小附近坐擁大批因都更後分回的豪宅，這個名為「千荷田」的建案面積逾千坪，共110戶，有64、74、80坪三種大小，都是大坪數的豪宅，每戶底價約新台幣五千八百萬到七千六百萬餘元不等。但已閒置一年多，僅售出一戶。房子不但放著折舊，還得負擔每個月管理費約先台幣28萬元，珍貴的國有土地沒有評估就亂都更一通，要求監察院調查行政部門有無失職。對此，財政部國產署強調依《都市更新條例》規定，當都市更新事業計畫經核准後，被劃入的國有地應配合辦理，財政部國產署是被動參與都更、不是主動；且當初有向北市府詢問，分回部分是否需要做出租住宅，但因條件不合，才公開標售。

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    依據民國103年10月10日聯合報B1版記者莊琇閔所撰「預售屋銷售規範生效 展開稽查」報導，北市府地政局、法務局、建管處及國稅局人員，近期展開聯合稽查，這也是《台北市預售屋銷售規範》民國103年8月15日生效後的首次聯合稽查，共稽查15個預售建案。地政局表示，民國103年3、4月間曾進行一波聯合稽查，發現業者有許多疏失，加上新生效的《台北市預售屋銷售規範》已明確訂定業者銷售預售屋的相關責任，這次稽查重點，將針對預售屋的契約、廣告、代銷業務、樣品屋及紅單交易等項目進行查核。地政局表示，這次稽查對象為民國103年新增的預售建案，民國103年並沒有發現有位於工業區的建案，將在稽查結束後統一公布結果。

城邦讀書花園  盧采嫻著 

李永然律師為「我也有聰明數學腦」一書撰寫推薦語：

2014年1月22日上午10時，由台灣大學法律系主辦之第十二屆台大法律生活營赴永然聯合法律事務所參訪。

李永然律師以自身經驗與莘莘學子分享「法律人的生涯規劃─以律師為例」：

103年1月22日，永然第九期高中法律生活營進入第二天，第一堂課請到的是擔任法務部司法官學院講座、法官學院講座及法務部人權公約種子講師的陳建宏主編主講「青少年常見法律問題」，讓同學先了解法律的重要，再談到青少年常見法律問題，有： 一、校園霸凌；二、兩性關係；三、毒品問題；四、網路危機，詳細解說這些青少年常會遇到的法律問題，使同學更能認識到與自己切身相關的事物原來和法律這麼近。
　　第二堂課則請到台灣高等法院台南分院檢察署的蘇南桓檢察官，擔任檢察官30餘年，蘇檢察官有非常豐富的經歷，他以其自身就學與工作的實務經驗與同學們分享，讓同學先認識自我，再認識法律，一步步進入法律殿堂，也試著了解自己是否適合走法律這條路。
　　下午是法律電影欣賞及解析，本期的法律電影是由茱莉亞羅勃茲主演的「永不妥協」，由永然聯合法律事務所的陳宜鴻律師為同學講解電影中的法律問題，並鼓勵同學針對電影中或生活中對法律不了解之處提出問題，同學們也很踴躍發問，經過第二天的課程內容，相信同學們對於法律，有了更深一層的認識！