永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國104年8月14日聯合日報A3版記者江碩涵所撰「北桃6區房貸解禁 房仲業叫好」的報導，中央銀行於民國104年8月13日宣布鬆綁房市部分管制措施，房產業者普遍對央行政策拍手叫好。中華民國不動產開發公會全聯會理事長吳寶田表示，房市的低迷，代表相關產業就業機會、民間投資支出與消費支出大量減少，經濟危機嚴重，政府本應高度重視，央行此舉有助改善國內投資環境、刺激內需市場。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市早已出現流通性風險，政府放鬆管制可降低購屋民眾資金壓力，且投資客早已跑光，不會導致房價飆風再起。但永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，一般民眾更在意房價，若房價未修正到期待的幅度，或者區域賣壓仍有跌價風險，激勵房市效果仍然有限。

　　筆者認為中央銀行鬆綁部分地區房屋貸款，是好現象，畢竟房屋貸款成數及利息是最直接影響民眾購買房屋的意願，多少可以刺激低迷的房市，但僅透過貸款政策來提振房市仍遠遠不足夠，期待政府還是刺激消費及提高人民所得，才是帶動經濟發展及房市最好的方法！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為由於政府對房市問題的處理方法不對，一昧地打房，導致國內目前經濟低迷，毫無動能，且又能造成失業率提高，現在只放寬少數地區的房貸限制，這是起不了作用！盼政府能用大智慧、大格局處理經濟問題，才不會越弄越糟，人民也都逐漸迷失了方向，不知何去何從！    

　　依據民國104年8月31日經濟日報B1版記者陳美珍所撰「重購土地出租 退稅須吐回」的報導，全國地方稅務局將自民國104年9月1日起，針對已核准重購土地退還土地增值稅的自用住宅用地，展開全面清查。財政部指出，重購土地在五年列管期間內，如有移轉他人、贈與配偶、出租、遷出戶籍或改作其他用途等情形，均會遭追補原已退還的土地增值稅。

　　財政部表示，重購退稅的政策目的是為協助民眾減輕購屋負擔，申請時符合退稅資格並拿回退稅款的納稅人，須注意重購退稅有五年列管限制，以免期間出現退稅條件不符情況，遭到補稅。另外，全國稅捐機關對於這類案件在核准退稅後，均需立冊列管五年，重購土地自買入五年之內，必須符合三項要件，才可以持續保有其退稅優惠資格，不會被追繳退稅。三項要件包括：一、重購後五年內均需作自用住宅使用。二、五年間應有土地所有權人或其配偶、直系親屬設立戶籍登記。三、不能改變用途或移轉。財政部指出，已獲准取得重購退稅的退稅款者，經稅捐機關定期清查發現，在列管的五年期間內，出現移轉（如買賣）、贈與給配偶或其他人，或者出租等改變自用住宅使用用途，甚至遷移戶籍以致不符合自用住宅設籍要件等情形時，稅捐機關即會對納稅人追補原已退還的土地增值稅款。

　　筆者認為民眾節稅一定要了解相關規定及要件，以不動產為例，一般民眾會運用到的節稅方式為：重購退稅、重購扣抵、自用增值稅、自用地價稅以及農地農用的土地節稅，各個節稅方式要件不同，部分會針對使用及所有權做列管，切勿以為已退稅或不課徵稅負，而變更使用或將不動產移轉，日後而遭補稅！

　　依據民國104年7月31日蘋果日報A26版記者陳怡妏所撰「搶觀光財 日本老樓變膠囊旅館」的報導，經統計2014年共1341萬人次外國遊客赴日本旅遊，創下史上新高，今年可望更上一層樓。日本政府希望在2020年東京奧運前，達成每年2千萬人次赴日觀光的目標，以提振經濟，但東京地區僅有10萬間客房，未來3年內也只會新增7600間房，無法滿足市場需求，不動產業者於是將腦筋動到閒置的老舊辦公大樓，花點小錢改裝成膠囊旅館賺錢。

　　產經建築最近把位於秋葉原的35年舊辦公大樓，改裝成谷瑞斯青年旅舍（Grids Hostel），每床每晚收費才3300日圓（約838元台幣）。不動產投資公司B-lot副總經理坂井悠二說：「辦公大樓改建旅館可賺更多錢，因以後到日本玩的外國人會越來越多。」B-lot2014年將築地魚市附近的28年辦公大樓，改建成頭等艙旅館（First Cabin Hotel），現在著手將新宿30年辦公大樓改成旅館。產經建築的佐佐木坦言，這些改建的膠囊旅館最後還是會拆掉改建公寓，「但若日本觀光依然熱門，也可能改建成新的飯店。」

　　筆者認為台灣的情況也類似於日本，受惠於大陸來台觀光人數增加，許多老舊大樓或店家，都紛紛改成飯店旅館來增加營收，但業者仍要小心擴張營運據點及規模，如果大陸經濟不景氣或兩岸關係氣氛稍微緊張，很可能造成陸客減少，旅館飯店業將會首當其衝！

　　依據民國104年7月17日聯合報A6版記者陳乃綾所撰「防陸資炒作 陸人買房 不自住就得賣」的報導，大陸人士來台取得不動產，將有嚴格的事後控管機制。內政部通過修正草案，加強陸資在台購買不動產的審核和管理，未來可強制要求違反「住宅用」規定的陸資不動產要限期轉手賣掉，或由地方政府代為標售，最遲於民國104年底前上路。

　　依照過去《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》規定，陸資來台買房只能「住宅用」。但經各縣市地政機關調查，發現其中有百分之十案件是拿來出租或開店使用，明顯違法，但只能道德勸說。內政部本次修正辦法，未來陸資買房沒有作住宅使用，稽查發現將撤銷或廢止購買許可，並要求限期轉手賣掉；屆期仍未賣掉，地方政府直接標售處理。為避免敏感身分大陸人士來台置產，過去陸資申請購屋僅要求檢附身分證明，新辦法中則要求必須檢附可看出身分、工作的「大陸地區常住人口登記卡」，了解是否為中共黨政軍人士。

　　筆者認為政府針對大陸人民購買台灣不動產管制相當嚴格，因此大陸人民購買不動產時，相關從業人業一定要了解相關辦法規定，以及使用上的限制，以避免交屋後衍生出不必要之糾紛。

　　依據民國104年7月15日經濟日報A1版記者郭及天、陳美君所撰「雙北桃園房貸成數 一路降」的報導，根據金融聯徵中心公布「購置住宅貸款統計資訊」，近六年來北台灣的房貸成數逐年下滑，新北市從2010年的71%跌至63%，減少8個百分點最多；台北市2015年第1季房貸成數只有60%，為六都中最低，且是2009年來的歷史新低。大型銀行主管指出，財經部會近年來聯手打炒房，抑制炒作風氣，特別是央行祭出房市選擇性信用管制，有效改善房貸集中度，有助降低房市信用風險。

　　北台灣的貸款成數下滑趨勢，以雙北市最為明顯。銀行主管表示，央行自2010年6月起，對台北市與新北市等特定地區，採取房市選擇性信用管制，只要是同一名下、第二戶以上貸款，最高成數為七成，之後再度調降為六成，隨後央行也將豪宅、土建融等一併納入管制，藉此逼迫投資客出場。財政部後來也課徵奢侈稅，並啟動房地合一課稅議題，使房市反轉風險升溫，大型行庫紛紛緊縮貸款成數、提高利率以降低授信風險，進而導致平均核貸成數明顯下滑。

　　筆者認為不動產持有除了稅負外，另一個負擔為利息費用，這兩者負擔都會減少民眾自身的現金流，因此民眾在購屋前一定要評估本身現金流是否能支付該負擔，如果中央銀行調高利率，更容易造成繳息不易，民眾一定要更加謹慎小心！

　　依據民國104年7月7日經濟日報A15版記者陳美珍所撰「房產利得申報 留意新規定」的報導，房地合一課稅制2016年上路，財政部指出，新制施行時，舊制亦會同時存在，新、舊制將並行課稅，售屋民眾必須注意房產利得的申報時點，以免因延誤申報遭受處罰。財政部表示，個人出售房屋的財產交易所得歸屬年度，是以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準，這項原則通行於新、舊制。不過，新制（房地合一課稅）採分離課稅，房屋所有權移轉登記完成後次日起算30天內，就需向國稅局辦理房產利得稅申報並繳稅。

　　相較於舊制（房地分開課稅），屬於房屋部分的交易所得，同樣是以房產移轉登記完成日為所得發生年度，但因舊制的房產利得非採分離課稅，而是與其他綜合所得如薪資、利息或股利等合併辦理結算申報，因此利得申報時點較新制為晚，適用舊制者，利得是在發生年度的次年5月辦理報稅。房地合一制施行後，財政部強調，目前房地分開課稅的舊制並未消滅，凡是在2014年1月1日以前取得的房產，或是2014年1月2日以後取得的房產，但出售時持有已逾二年者，都是舊制房地分開課稅的適用對象，其房產利得均採結算申報。

　　筆者認為不動產財產交易所得申報是所有不動產稅賦中最為複雜，尤其在房地合一稅施行後，在不同的條件下，就有不同的申報方式及適用稅率，另還有適用新、舊制等問題，因此民眾之後要申報不動產財產交易所得時，建議諮詢地政士、會計師或專業的律師，以保障自身權益！

　　依據民國104年7月21日中國時報A5版記者湯雅雯所撰「山坡小木屋 大鑽法律漏洞」的報導，農委會和內政部聯手整頓台灣農舍亂象，但上有政策、下有對策。新竹及苗栗一帶山坡地，不肖商人大舉獵地，推出半農建案，1、200坪莊園，搭建夢幻小木屋，藉此規避農舍法令，記者直擊發現業者行銷話術天花亂墜，地方政府袖手旁觀，民眾權益和水土保育誰來管。

　　內政部之前預告修正《農業用地興建農舍辦法》，未來真農民才可以買賣農舍。不過政府預告法令的同時，日前遭踢爆的農莊開發團隊，雖悄悄將網頁撤下、電話換掉，但仍然暗地裡進行銷售，記者實地前往新竹竹東一山坡地農莊直擊，
該處位於山坡地保育區，坡度相當陡，陡坡上小木屋都無固定基礎，只用H鋼打底，萬一颱風豪雨土石流一來，恐怕岌岌可危？但銷售小姐卻說，他們都有做排水設施，且過去全台70個銷售建案，也都沒有被颱風沖毀的案例。看似美好的半農田園生活，背後卻隱藏建商遊走法律邊緣，逃避管理的重大漏洞。除了居住安全沒人保證，開發商打著「非農民還是可以買農地！」的口號，一手賺進大把鈔票，另一手將違法責任轉嫁給消費者。

　　依據民國104年7月31日工商時報A1版記者方明所撰「明年公告地價漲幅 恐創20年新高」的報導，民國105年1月1日公告地價又將調整，由於過去3年土地公告現值調幅達38％，調升幅度相當高，加上政府傾向拉高公告地價的態度，明年公告地價調幅有可能創下民國83年以後、近20年來新高，未來每年繳交的地價稅勢必又將增加，對舊公寓、透天厝、地上權宅、商辦及地主影響最為明顯。

　　民國105年又逢3年一次的公告地價調整，信義房屋統計，過去3年（2013∼2015年）土地公告現值調幅高達38％，若對應過去2次公告地價調幅，約是土地公告現值調幅45％估算，明年公告地價調幅可能寫下1994年後，近20年來新高。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，公告地價為地價稅的稅基，若民國105年公告地價大幅調整，受影響程度最大的，仍是土地持分較高且精華路段的房產，包括精華區的舊公寓、透天、商辦與純土地產品。此外，近年很夯的地上權住宅案，每年收取的地租則是按公告地價1％~5％計算，也會受到影響；而商業BOT案也將因公告地價調漲，繳交高額地租，進一步侵蝕已經偏低的投報率。

　　筆者認為持有不動產的稅負為「房屋稅」及「地價稅」，近年來政府已針對房屋稅稅基做大幅調整，甚至修法調高房屋稅稅率；預計民國105年政府將大幅調高公告地價，進而提高民眾地價稅負。因此未來民眾購買不動產時，一定要謹慎評估持有房地的稅負，來避免增加自身負擔！

　　依據民國104年7月21日工商時報A17版記者林淑慧所撰「找親友當賣房人頭 難逃奢侈稅」的報導，財政部中區國稅局表示，有民眾利用名下無任何房產的親友，作為人頭登記買房，再以他人名義賣房以規避奢侈稅，被中區國稅局透過帳戶金流查到逃漏稅，補徵奢侈稅超過新台幣百萬元。

　　中區國稅局近期查獲一個案，甲君於民國103年3月1日以其妹妹名義買下一棟房地產，並在同年3月20日以買賣方式，將房產登記在女兒乙君名下，再主張無償購買該房產給女兒，向稽徵機關申報贈與稅。不過，國稅局官員發現，乙君在受贈後一周，旋即將房地產出售給第三人，由於持有期間太短，引發官員注意，追查資金流向後發現，出售房地產的銷售額新台幣900萬元，從女兒乙君帳戶匯入甲君帳戶，稅局乃依實質課稅原則，核定甲君應補徵奢侈稅新台幣135萬元，並處以罰鍰。中區國稅局呼籲，納稅人切勿利用各種不當方式規避特銷稅，尤其以利用他人名義銷售房地，一經國稅局查獲，除補徵特銷稅外，最高還可按所漏稅額處2.5倍罰鍰。

　　筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》關於不動產部分，往往課稅金額龐大，呼籲民眾不要用迂迴的方式來逃避奢侈稅，尤其現在資訊設備發達，國稅局勾稽資料更為容易，往往一被核定後，還將遭致罰鍰！

　　依據民國104年7月8日自由時報A10版記者何玉華所撰「最酷新建築 中和運動中心上榜」的報導，有「建築界奧斯卡」之稱的世界建築節大獎（World Architecture Festival Awards），2015年11月將於新加坡舉辦，外國媒體從參展的338件作品中選出27件「地表最酷的新建築」作品，其中，2014年開幕的新北市「中和國民運動中心」上榜，成為新北之光。除了「中和國民運動中心」被外國媒體選為「地表最酷的新建築」，新北市「土城國民運動中心」也入選這次建築節大獎的決選，兩者都是新北市政府工務局新工處代辦，曾永信建築師事務所設計。新北市新工處處長詹榮鋒表示，「中和國民運動中心」外觀以起伏的曲折線條呼應後方的山麓峰線，象徵運動的速度、律動、變化，並將這樣的設計遍布於主館立面及曲棍球場的屋頂；「土城國民運動中心」以藍、紅、灰三種顏色堆疊，外形像極了積木。

　　新北市工務局長朱惕表示，新北市的國民運動中心，興建時都要求順應節能減碳潮流，必須是環保節能的綠建築。因此，中和國民運動中心外觀材料以節能減碳、易更換維護為原則，金屬外牆採雙層式工法，具耐熱性、抗紫外線及抗污染性，在一般環境下，耐用年限可達廿年，達到自然隔熱節能減碳的效果，已獲得國內銀級綠建築候選證書。

　　筆者認為台灣建築技術的能力不亞於其他國家，台灣都市的建築未來應更可以走向更多元、更有特色，政府在開發新市鎮或建設新大樓時，更可以發揮創意搭配地方文化，讓台灣都市景觀更向前邁進。

　　依據民國104年7月8日工商時報A4版記者朱漢崙所撰「台土合 撤出北市土建融戰場」的報導，台銀、土銀、合庫等三大行庫，分居土建融及房貸等不動產放款的市場前三名，但自民國104年以來在台北市承作的土建融案明顯減少，近三個月來則更為顯著，不是幾乎快掛零，就是個位數，北市的新土建融案由三大行庫承作的幾乎已可說快「絕跡」。據了解，由於北市房價飆太高，加上民營銀行對豪宅利率競價激烈，已偏離行庫的房貸政策，連帶影響三大行庫分行通路對於上游土建融案的承作意願，近幾個月北市土建融案已呈個位數，較民國103年同期大幅減少，對北市土建案幾乎已形同「撤退」。

　　上述行庫總行部室主管對該現象則表示，總行並未要求分行通路不作台北市的土建融案，但台北市的土建融案的案量的確明顯減少，至於原因，除了分行通路對於承作利潤等評估，與台北市空地已大為減少，供給量本身大不如前也有關。相關行庫主管分析，現在台北市多處明星地段動輒每坪新台幣150萬以上，使得多個建案完工之後的分戶貸款，每戶動輒申貸金額就超過新台幣8,000萬元，已等同主管機關所定義的「豪宅貸款」，為避免造成不必要的「誤會」，這類案子寧可少作。再者是民營銀行對這類高價房屋的房貸「競價」激烈，多家重量級民營銀行都直接提出央行1.84％的「地板價」拿下這類高總價分戶房貸，這也已超出公股行庫的訂價底限。

　　筆者認為銀行放貸的主要機制在風險控管，如果未來房價下跌或利率調升，很可能造成擔保品價值下跌或建商無法正常繳息，將使銀行蒙受損失或形成放款呆帳，因此較為保守的公股銀行在放款部分將更為謹慎，民眾未來如要購買房屋抵押貸款，一定要評估自身現金流，避免利率的調整造成更大的負擔。

　　依據民國104年7月3日聯合報B1版記者陳芃所撰「磁磚殺人 15年屋外牆 強制定檢」的報導，台北市忠孝東路巷內的聯合報大樓民國104年3月發生外牆石磚掉落，造成一死一傷；為遏止憾事再發生，台北市政府擬強制定檢15年以上房屋外牆。為遏止大樓磁磚剝落危害人命，北市府建管處使用科正工程司李豪偉表示台北市建管處已著手訂定《台北市建築物外牆安全診斷及申報管理辦法》，擬強制要求屋齡15至30年的建物，每6年須檢查一次外牆；30年以上老屋，則縮短為每3年檢查一次。若不配合檢查或改善，最高將對建物所有權人或使用人開罰新台幣30萬。

　　根據該草案，應請專業機構定檢的項目，包括地面11層以上，或3樓以上外牆有石材、帷幕的牆建物，及其他經公告須注意的房屋。屋齡15至30年應每6年檢查一次，屋齡30年以上建物，則增加至每3年定檢一次。檢查結果將分5級，若判定為「有潛在危險」、「有明顯剝落」，將限期改善，輔導社區提出改善計畫。，若社區不做定檢或不配合改善，將依規定對管委會開罰新台幣5000元以上，對建物所有權人或使用人開罰新台幣6萬至30萬元。

　　筆者認為北市府針對外牆磁磚問題積極訂立相關規則，將對用路人的用路安全更有保障；社區管委會或住戶，只要社區房屋老舊或磁磚有脫落現象，一定要儘速處理修繕，除了罰款外，如造成公安事件，另有刑責問題！

　　依據民國104年6月28日聯合報A11版記者藍凱誠所撰「房東擅入房客套房 緩刑四年賠萬元」的報導，陳姓姊弟催收房客積欠的水電瓦斯費，以備用鑰匙開門進入房客承租的套房挨告。刑事部分被判處拘役，緩刑四年；民事部分，法官認為「家是每個人的堡壘」，房客在私有空間裡有不受他人不法干擾的自由，判決陳姓姊弟連帶賠償新台幣一萬元，可上訴。

　　「房屋出租後，在合法租約期間，房東未經房客同意，不可擅自進入房客屋內，除非屋內發生緊急事故，基於救護性命、制止犯罪，否則就有涉及無故侵入住宅罪嫌之虞。」孫正華律師表示，房客積欠房租或水電瓦斯費，房東除當面催收，可寄存證信函或以調解、解約、訴訟等法律途徑催繳，不能作擅自進入房客屋內的正當理由。房客承租房屋後，只要在合法租約期間，房客對房屋擁有使用權、管理權，基於保障隱私，未經房屋管理者同意，任何人都不能擅自進入，就連房屋所有權人、房東也不例外。

　　筆者認為房屋所有權人出租不動產時，一定要切記相關的權利義務，實務上曾遇到已承租他人之不動產房東在出售時，趁房客不在時開門帶看，或同意讓房仲人員帶買方看屋，此部分相關從業人員或房東，一定要避免為之，以免誤觸法律！

　　依據民國104年6月29日經濟日報A16版記者陳美珍所撰「財部：兩戶打通合併 視為一戶」的報導，「囤房稅」開徵後，若民眾打通相鄰房屋做合併使用，究竟該算幾戶？財政部從寬認定，二戶合併為一戶使用的房屋，只要向戶政機關申請門牌併編，且符合自住房屋條件，即可視為「一戶」，持有房屋戶數全國總計在三戶以內，可按1.2%最低稅率課徵房屋稅。

　　財政部強調，《房屋稅條例》修正後，住家用房屋稅率已不再採取一致稅率，只有供自住使用的住家房屋，才擁有低稅率的適用資格。不過，符合自住房屋條件的房屋不限制面積，而是就持有戶數多寡，決定享有低稅率的房屋數。即使是百坪大房屋，只要全台持有未逾三戶，亦能按低稅率繳交房屋稅。依據住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準規定，個人所有的住家用房屋符合三項要件，即屬供自住使用： 房屋無出租使用；供本人、配偶或直系親屬實際居住使用；本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內，其房屋率為1.2%。

　　筆者認為財政部針對建物打通合併後可視為一戶房屋，在符合自住自用相關條件下，仍可適用1.2%房屋稅率，是合理的做法，另外關於自用地價稅，應也可以比照財政部本次解釋，兩戶打通房屋如符合自用條件，應仍可以全體適用自用地價稅。

　　依據民國104年6月13日中國時報A18版記者許瀚分所撰「治農舍亂象 學者：應落實稽查」的報導，農委會為解決農舍亂象及農地使用惡化現況，提出修法明訂農舍興建人的身分，不過多名農業學者在「農地農用及農舍」論壇中認為，已有相關法條規定農舍申建及農地農用的準則，問題出在沒有落實稽查。對此行政院農委會回覆，已成立跨部會稽查小組，調查各縣市的情況，並將公布於網路上。

　　台灣農村經濟學會、台大農經系和中興大學國際農業研究中心共同舉辦「農地農用及農舍」論壇，邀請學者針對農委會修正《農業用地興建農舍辦法》，明訂農舍申建人須符合農保、全民健保第三類被保險人或從農事實的資格，以解決農地農用及農舍管理問題提出看法。與會學者皆指出，落實稽查違規農舍及執行公權力，才能保護農業生產環境。

　　筆者認為除了「農舍」問題外，許多違章建築，也是因為政府執法不力而導致違建亂象重生，其實許多規定法律早有明文，僅欠缺政府執行公權力的決心及魄力，縱使未來修再多法，要求更多的審查要件，但政府不加強取締，仍無法根治建物違章的亂象。

　　依據民國104年6月23日自由時報A14版記者郭安家所撰「商業區蓋豪宅 市府修法限縮」的報導，台北市郝市府時代，北市不少精華地段的商業區被建商插旗，坐享商業區高容積率，推豪宅都更案，也有財團躍躍欲試，將辦公室改建為豪宅，卻不符《都市計畫法》。台北市柯市府近日祭出「限縮豪宅條款」，將規定這些都更案一至四樓的不等樓層，須做商業使用，換言之，不得再興建門戶封閉的豪宅，否則都市設計審議委員會可砍都更容積獎勵。

　　台北市都發局近日發函「台北市不動產開發商業同業公會」，說明將研擬《台北市商業區建築基地之商業使用容積樓地板配置原則（草案）》，並指建商偏好提供住宅產品，甚於商用不動產，造成商業活動紋理中斷，難以發揮產業群聚效應，不利商業發展，影響就業供給，而商業活動還變住宅等區域，造成違規問題。

　　另一方面，市府也將《台北市土地使用分區管制自治條例》修正草案送到市議會，新增商業區一樓及二樓不得做為住宅使用、停車空間等條文。

　　依據民國104年6月15日工商時報A14版記者鄭啟明所撰「地目變更潮 海山站鍍金」的報導，2015年最夯的的捷運購屋段是目前已通車營運的土城頂埔至海山站這一段，尤其海山站周邊，不僅只是頂埔站通車將鴻海園區電子新貴購屋需求往海山站帶，最紅火的因素還包括總計至少將近5.5萬坪的工業廠房土地將全面啟動工轉商、工轉住的地目變更潮，不只市值暴增，更讓海山站房市全面鍍金！值得一提的是捷運板南線串接南港軟體園區、信義計畫區、sogo商圈、台北車站、新板特區、土城產業園區，從科技工業外銷、金融壽險到觀光百貨零售，年產值超越新台幣十兆元。

　　台北捷運海山站是新北市板橋區沿著板南線進入土城的第一站，周邊短中長期的建設可說是題材不斷！「大同莊園」距離捷運板南線海山捷運站450公尺，周邊以裕民路、學府路一段、明德路二段等路段構成的裕民路商圈，是當地最熱鬧的地段之一。學府路一段南側，有日月光集團旗下的宏璟建設所規畫、規模高達百億元的日月光購物中心開發案，以及面積同樣達萬坪以上的大同集團舊廠開發案，與皇翔的中央路住商大樓開發案。圍繞海山生活圈的三大民間開發案都已陸續啟動，吸引不少建商進場布局，成為2015年台北房市一支獨秀的熱區。

　　筆者認為以目前房地產景氣持續低迷的情況下，捷運線或機場線的開通也未必真的能帶動當地房地交易的熱絡，尤其供給過多區域；在政府持續打房的政策下，民眾如要購置不動產一定要謹慎評估。

　　依據民國104年6月5日中國時報A5版記者唐筱恬所撰「房地合一防錯殺 三項免重稅」的報導立院昨天朝野協商「房地合一」稅制方案，為防錯殺無辜，祭出排除條款，將「非自願性買賣」、「合建分售」、「繼承或受遺贈取得房屋」等三項不適用於45％重稅納入修法條文，立法院已三讀通過，新制可望預計民國105年元旦上路。政府為打擊短期炒房客現象，行政院民國104年5月祭出房地合一實價課稅方案，分4級課稅：持有房屋未滿1年即出售，重課45％房地合一稅；持有1年以上、2年以下，稅率35％；持有超過2年至10年以下課20％；持有超過10年課15％，並設日出條款，於民國105年1月1日啟動，而現行實施的奢侈稅則同步退場。

　　立法院長王金平召集朝野協商時，國民黨立委費鴻泰擔心錯殺無辜，提出修正動議，將「非自願性買賣」、「合建分售」情況列入正常稅率20％，而「繼承或受遺贈取得房屋」則可加計被繼承人、遺贈人持有期間，獲財政部與朝野認同。
對於立院朝野「微調版」，財政部長張盛和解釋，2年內非自願性買賣者，如因調職、離職須賣房等，可適用正常稅率20％；而民眾用自己土地與營業人合建房屋，在2年內完成並銷售該房屋，屬增加房屋供給，不算短期炒作，也適用正常稅率20％；繼承或受遺贈取得房屋者，則可把被繼承人或遺贈人持有期間合併計入持有期間。

　　依據民國104年6月4日工商時報A18版記者林淑慧所撰「繼承自益信託土地 稅負變輕」的報導，繼承自益信託土地的所有權人，稅負可望減輕。立法院財委會民國104年6月4日通過《土地稅法》第31條之1條正案，明訂自益信託土地的所有權人，受益人若在信託期間死亡，繼承人日後移轉土地時，可依所有權人死亡日當期之公告土地現值，計算土地增值稅。

　　賦稅署官員表示，《土地稅法》修正後，有助於解決目前有安排自益信託與未信託土地，繼承人的土地增值稅稅負落差很大的問題。此次為健全自益信託土地繼承人的納稅權益，財政部推動修法後，未來繼承人在繼承土地時，若有應課徵土地增值稅情形時，將可比照繼承土地課稅規定，回溯至受益人死亡日當期作為取得土地時點，讓土地漲價總數額計算標準一致。

　　筆者認為依據《土地稅法》規定，繼承土地免徵土地增值稅，土地漲價總數額起算日期為繼承發生日，財政部針對信託部份重新修法，使得信託存續期間如委託人或受益人死亡，仍可適用土地增值稅免稅規定，此修正對信託者的確較為合理公平。

　　依據民國104年6月9日蘋果日報A15版綜合外電報導「中國富豪揪團海外買小島」的報導，擁有30多個中國島嶼的「中國島主聯盟」發起人林東，計劃與其他島主到海外團購島嶼，預計投入約新台幣10億元幣赴南太平洋購島，他預測島嶼將成為未來中國富豪的身分象徵。《廣州日報》報導，現年42歲的林東，自1999年在廣東茂名老家附近的高州水庫租下第一個島嶼後，逐漸步上他的「玩島路」，16年來投入約新台幣1.5億元幣，前後「買」下30多個島，其中20多個為湖島，10多個半島和2個海島。「大的島有幾千畝，小的20多畝。」他自稱玩島的資金主要來自「炒股」。

　　林東除開發部分島嶼種「沉香」、「龍眼」營利外，2006年起將位於廣東河源知名景點萬綠湖中的「迦蘭島」改造為私人遊憩區，設了碼頭並蓋別墅，不時邀友人上島度假、一起打獵。因中國禁止土地所有權私人擁有，林東與大部分中國島主「擁有」的中國島嶼，是透過租賃等方式，握有島嶼的使用權。林東與多名「中國島主聯盟」會員，近日將赴南太平洋上的斐濟、吐瓦魯以及大溪地等地，展開中國島主聯盟的第一次「團購」買島。

　　筆者認為購買海外島嶼，需要考量很多風險，並且管理不易，島嶼很容易遭人占用，甚至產生治安問題，故不得不謹慎評估。