永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國104年6月9日蘋果日報B7版記者鄭婷方所撰「新店首見自力都更案」的報導，新北市再添一椿自力都更案，而且是新店區首案，目前所有權人同意的土地比率達76%、所有權人同意人數逾80%，目前僅成立更新會，最快2年後才能發包施工，房仲預計都更後每坪房價可望由新台幣30萬元漲至40萬元。

　　依據《都市更新條例》第22條，只要更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過2/3（約66.67%），並且所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4同意（約75%），便能申請都更劃定。新北市政府為鼓勵自力都更，訂有新北市協助民間推動都市更新補助要點，最多可補助新台幣280萬元經費。新北市都更處目前共收到15件自力都更申請案，分別位於三重、新莊、中永和、泰山、新店案等，其中4案已完工，其餘尚在審議。針對新店自力都更案，新北市都更處事業科科長程靜如表示，該案目前僅成立更新會，仍待申請人將事業計劃申請送件，目前事業計劃及權利變換計劃行政程序平均各約1年。

　　筆者認為政府在《都市更新條例》於立法院尚未修法完成前，目前應該僅有「自辦都市更新」可以送審，其他類型都市更新方式僅能等待法條修改完成才能施行，對此還是希望政府能加速《都市更新條例》的修法，畢竟台灣許多地方的建物、街道過於老舊，是有都市更新之必要，僅靠自辦都更方式，恐怕緩不濟急。

　　依據民國104年5月20日工商時報A4版記者蔡惠芳所撰「馮侖愛台：不會撤資 2016後再看下一步」的報導，大陸地產開發商萬通投資控股董事長馮侖表示，萬通會繼續愛台灣不會撤資，而面對「登台」處女作「萬通台北2011」交屋龜速，他以三句話請大家放心：很正常、很開心、不會走，萬通公司會「繼續愛台灣」；不過，至於市場有耳語萬通公司要從台灣撤資？馮侖董事長則說：「如果我撤了，那台灣豈不是太悲慘了嗎？所以沒有這回事。」「因為台灣就剩我馮侖一個陸資在台灣投資，我不希望在台灣留下不好的回憶，如果我撤資，那不是我們所願。」，至於之後的投資會等到2016年台灣總統大選敲定後再看下一步。
馮侖董事長另外表示，「我跟台灣業界非常熟悉了，現在中南部都在看，確實台灣對陸資投資房地產是「關門」的；過去政策限制陸資在台購置不動產有「345條款」（即3年不得轉賣、每年最多居留4個月、銀行貸款限制5成）、現在又有10％集中度管制，聽說現在馬雲在台灣也不受歡迎了？！我不知道台灣還歡迎什麼？」

　　筆者認為政府要善用大陸目前經濟崛起的實力，並帶動台灣的經濟，但也需要提供相關的管制配套措施，來避免台灣人民心生疑慮，擔心大陸人會來搶台灣的工作機會或不動產，因此政府在與大陸企業交流或制定政策時，一定要顧及台灣人的利益及感受。

　　依據民國104年5月18日蘋果日報B7版記者詹宜軒所撰「地上權隱藏版 再打6折」的報導，台北市內湖區地上權預售案「派樂地」，每坪開價僅新台幣40~50萬元，成為該區詢問度頗高的建案。根據民眾實地看屋後透露，該案設定地上權50年，完工交屋後使用年限約剩46~47年，卻有另外一種隱藏型商品，使用年限少一半，總價大約再打6折。

　　當初釋出該筆土地的國有財產局解釋，只要符合當初標售案的年限，到期後房屋歸國有，政府不會多加干涉。吉美建設也表示，此案使用年限21年的產品，在年限到期之後會由吉美收回再出租或出售，與政府規定並無牴觸。淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，這樣的買賣契約，類似「長期租屋」概念，購屋客一要比較每月租金與購置此屋的每月支付額；二是要衡量21年間房屋價格的變化。實際換算購買21年使用權的產品，每月支付額包括貸款、地租及房屋稅，約新台幣3萬元左右；而根據優美地產調查周圍新成屋大樓的租賃行情，每月每新台幣坪1000~1200元，合計租金每月新台幣2萬至2.4萬元左右，相較之下租屋的負擔較輕。

　　筆者認為此類型建案並非地上權建案，所以並不會有移轉過戶登記的程序，並不會產生移轉的稅負，但承租該不動產時，建商可能會轉嫁地租及房屋稅，在簽約時消費者一定要多加注意。

　　依據民國104年5月27日聯合報B1版記者王柔婷、祁容玉所撰「林肯大郡18年 半倒區未拆」的報導，林肯大郡事件已18年了，上百場抗議與協調會讓居民身心交瘁，隨時可能崩塌的半倒區至今仍未拆。居民期待政府用公權力介入，將山坡地旁的危險建物及早拆除，還給他們一個「安全的家」。新北市政府工務局表示，林肯大郡每年都會由大地工程技師公會進行1到2次巡查，追蹤確認建物和山坡地的安全狀況。針對近期建物滲水問題，屬社區內部的管理維護，市府協助補強施工，恐有公平性問題；民國103年協調時林肯建設願意負責補強，並已會勘討論進場施工日期，但住戶另提出其他施工需求，雙方無法達成共識。第3區第3排半倒區自救會長林麗卿18年來堅持守護家園，被問及為何每年陳情，她表示住的地方現在還未拆，看到凹陷的鐵窗、損壞的梁柱和漏水的地下室，都是二次傷害，「我們的要求很卑微，只要求政府把危險建物拆除、移平坡地，讓整片空地可變成公園使用」。

　　筆者認為政府應展現「公權力」，強制拆除林肯大郡等危樓，而非要等到全體所有權人同意才能拆除，從事發到現在迄已18年，如再繼續拖延下去，所有權人開始繼承移轉登記，日後將更難拆除。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣目前的政府做事畏首畏尾，欠缺擔當，從文林苑、永春社區……等，均可看出「林肯大郡」的事已發生18年了，新北市政府應展現魄力，一次有效地處理，保障人民之權益及社區安適的環境！

　　依據民國104年5月19日工商時報A6版記者林淑慧所撰「實物抵稅 財部審核趨嚴」的報導，遺產及贈與稅繳稅及實物抵繳原則遺產稅的實物抵繳制度，是政府同意納稅人萬一現金不足時的變通辦法，但財政部提醒，五區國稅局對實物抵繳的審核日趨嚴謹，納稅人應審慎評估被繼承人所遺留的財產狀況，再決定是否要以實物抵稅，以免被國稅局補稅。當遺產稅或贈與稅超過新台幣30萬元，納稅沒有足夠的現金繳納，可以用實物抵稅。實物抵繳的種類五花八門，有土地、房屋、上市及未上市櫃股票、債權、高爾夫球證。如果合乎遺產稅規定的遺產課徵標的物，財政部不能拒絕。

　　財政部官員說，實物抵稅的花樣愈變愈多，不僅容易產生認定價值的爭議，收到的抵稅實物如何管理、變現，都是大問題，相關逃漏稅案件也抓不勝抓。因此，財政部近年推動修法，讓實物抵繳不再「抵很大」。《遺產及贈與稅法》規定「課徵標的物」都可以抵稅，財政部不得拒絕，導致抵稅風行，侵蝕其他遺產的稅基。財政部過去成功推動該法修法，限制納稅人的實物抵繳，只能依其占遺產淨額的比重抵繳遺產稅，避免實物抵繳狀況無限上綱。

　　筆者認為實務上實物抵繳現在國稅局審查已較過去嚴格，民眾如申報遺產稅時，計畫運用實物抵繳方式繳稅，建議先詢問地政士、會計師或專業律師，以避免申請方式錯誤或缺漏，導致沒抵繳到稅，嗣後又遭致追稅或罰鍰。

　　依據民國104年5月18日工商時報A6版記者林淑慧所撰「財部活化抵稅地 修法換容積」的報導，財政部啟動抵稅實物大清查，全台抵稅土地抵稅額高達新台幣575億元，囿於現行法規無法標售，希望爭取修法，讓國有公設地換取可建築容積後，再將容積移轉至其他縣市的國有建地上，並無償撥用予地方政府，提升國有地活化效益。

　　財政部統計目前國有財產約有5萬多筆抵稅土地，但有不少屬於「公共設施保留地」，依照現行法規無法標售，但地方政府卻需地孔急。按現行法令，國有土地若要撥用給地方，地方須支付土地價值的8成以有償撥用，造成國有土地流通性降低。為讓國有公設地解套，財政部張璠政務次長曾多次出面，率國產署、賦稅署專案小組成員與內政部協商，希望內政部能同意修改「容積移轉」規定，爭取讓國有公設地可換取可建築容積，再容積移轉至其他國有建地上，但仍待內政部點頭，近期可望有定論。

　　筆者認為政府應當活化抵稅地，財政部傾向修改現行法令讓抵稅地移轉至地方政府，而非囿於現行法令致使無法使用，對國家而言將是土地資源的浪費，並且財政部有限的人力資源也無法有效管理全國抵稅地，反而容易讓人違法占用。

　　依據民國104年5月27日自由時報A6版記者王文萱所撰「金門雷區土地 五年內可申請返還」的報導，立法院院會昨三讀通過《離島建設條例》部分條文修正案」，金門雷區範圍土地，只要居民提出合理證明，五年內可申請「返還」。另為保障離島學生受教權，高中以下學校初聘教師應實際服務六年以上，才可申請介聘到台灣。修正案明定，若政府非經徵收或購買等程序有償取得金門地雷區土地，原土地所有權人或《民法》規定的土地所有權人或其繼承人，可在條文施行日起的五年內，提出佈雷前的土地證明、鄉公所出具證明等，向地政機關申請返還。該修正案也規定，若雷區土地管理機關有繼續使用土地必要，應依法向土地所有權人租用、購買或徵收；申請土地返還不受《都市計畫法》或地方政府公產管理法令等規定限制。

　　筆者認為因金門隨著戰地任務的解除，政府主動還地於民立意良善，但因徵收或或被占有土地年代久遠，政府應主動提供民眾協助，而非被動等待人民主動申請，實務上也常遇見已經繼承了很多代，卻不清楚何地被徵收佔有。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為「金門」、「馬祖」在過去長期被列入「戰地」，管制甚多，人民土地的財產權本應獲得合理的保障，這也長期存在的問題。立法院能修改《離島建設條例》，針對金門的布雷地區的土地訂立保障土地所有權人的措施這是人民「財產權」保障的一大進步！

　　依據民國104年5月18日工商時報A6版記者朱漢崙所撰「財政部本部大樓 將啟動重建」的報導，財政部大樓將啟動重建！財政部在景美財訓所的地上權案預計民國107年完工，財政部已規劃，在景美財訓所完工後，將啟動財政部位於愛國西路的本部大樓重建工程，財政部高層指出，已指示國產署規劃，將透過BOT案方式重建，這也將是財政部歷來規模最大的一起BOT案。整個大樓的重建經費，財政部初估近新台幣5億元，但有可能不用花錢，甚至還有權利金收入。

　　根據財政部內部最新規劃，國產署所轄的台北市忠孝東路與光復南路兩處土地，深具地利開發價值，因此財政部大樓重建案，將結合國產署在該兩處不動產的開發案，用設定地上權50年BOT的方式一併進行，亦即前來應標的不動產開發商，必須同意一併投入財政部大樓重建的附帶條件，因此預計將近新台幣5億元的重建費用，屆時可能全由開發商負擔，財政部還可因為國產署的地上權BOT開發案，獲得權利金收入。財政部長張盛和認為，由於財政部需要進行跨部會聯繫的業務非常多，因此財政部本部仍以位在比鄰央行、也靠近經濟部、經建會等重要部會、協調性較高的愛國西路現址較佳。

　　筆者認為政府有許多舊辦公大樓都可以原址改建或新建大樓，隨著時代進步，政府很多辦公大樓相當老舊，甚至磁磚容易掉落產生公共安全問題，建議政府可以朝向「新建大樓」替代「舊大樓」方式的目標前進，讓公務人員及洽公民眾有更舒適的環境。

　　依據民國104年6月4日聯合報A3版記者陳皓嬿、李昭安所撰「立委施壓 農舍法月底上路有變數」的報導，為了遏止農地被炒作「種農舍」的亂象，農委會打算修正《農業用地興建農舍辦法》，未來僅實際務農的農民才能起造與買賣農舍。不過有立法委員反對，甚至傳出行政院要農委會暫緩推動。農委會主委陳保基則表示，農委會和內政部需要時間和立委溝通，但一定會持續推動修法、不會拖延，「這對台灣農業、國家安全都很重要，不修法，所有農地都會變像宜蘭那樣不農用，還談什麼糧食自給率？」

　　「農地不農用」源自2000年《農業發展條例》修法，放寬一般自然人也可買賣農地。原意讓農地更活用，不過不少非農民卻大炒地皮、蓋別墅，桃園、宜蘭良田紛紛種起「農舍」。農委會決定修正《農業用地興建農舍辦法》中農民的定義，清楚界定「領有農保、第三類保險或實際有務農行為的人」才算農民，才能興建、買賣農舍。不過，近日藍綠立委相繼反對，立委陳超明認為，修法會造成農地價格崩盤，使農民財產損失，並縮限他們貸款額度，民進黨立委蘇震清說，嚴格限制農民身分會損及農民權益。

　　筆者認為冒然的直接修法，縱使立意甚好，但也很容易遭到反彈，畢竟每一次修法變革，也可能會波及到一般民眾，因此修法提案時，仍需要多方溝通考量，避免一個法案延宕多時所造成的變數，反而讓不確定因素讓更多人未蒙其利，先受其害。

　　依據民國104年5月30日聯合報AA2版記者陳怡臻所撰「到金華官邸尋夢 社企聚落啟用」的報導，耗時兩個月修繕的金華官邸改頭換面，成為全台首座「社會企業共同聚落」，行政院長毛治國出席啟用典禮表示，這裡將成為「金華圓夢園」，民國104年7月前也將成立「循環公益活化基金」，幫助苦無資金的新創公司。毛治國院長表示，社企聚落要能具備四項要件，首先，社企仍是全球新興觀念，聚落要能吸引對社企好奇的人前來學習；第二，匯聚投入社會企業的創業家，分享經驗與故事；第三，讓各行各業的專業好手，激盪出跨領域的火花與創意，第四，協助缺乏人脈的人找到人脈、累積資源。他也觀察到許多台灣年輕人不再循傳統模式創業，這是年輕世代就業和創業的新趨勢，他在這群年輕人身上學到最重要一課就是「社企就是做自己喜歡、也讓別人有感的事，並且靠著它養家活口」。

　　筆者認為「文化創意產業已成為近年新興的產業，台北「華山藝文中心」及「松山菸廠文創」，甚至到高雄的「駁二特區」，都已成為著名的觀光景點，現在政府努力將許多廢棄的舊大樓變裝改造，並搭配年輕人的文化創意，更可以展現出台灣新舊交替、生生不息的一面。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為「金華官邸」能改成「社會企業共同聚落」，這是一創舉；但其後的營運，維護仍須加以關注，使之有健全良好的發展，財部會「虎頭蛇尾」！

 　　2015年5月14日，永然地政士事務所李廷鈞地政士接受中天新聞採訪，談及「東區名人巷土地遭盜賣，判國賠6.3億 」新聞事件中，相關的法律及地政問題。

　　依據民國104年5月13日聯合報A4版記者沈婉玉所撰「房租支出報稅 每戶最高12萬元」的報導，綜所稅結算申報的列舉扣除額項目中，包括房屋租金支出，每戶最高新台幣12萬元為限；全年房租支出新台幣12萬元以下者，則按實際支出金額扣除。租屋族準備好相關資料文件，就可享有節稅效益。

　　租屋族申報房屋租金支出扣抵，必須符合自用、在中華民國境內、不能當營業用或執行業務使用，且租屋者必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬。需特別注意的是，房租支出與自用住宅購屋的借款利息，不能同時列報，所以同時有背房貸的租屋族，要仔細精算、擇優申報。

　　租屋族申報租金支出時，需要檢附租賃契約書影本，房租付款證明影本及戶口名簿影本等供自住的設籍證明文件。租賃契約不一定要法院公證才可以報稅。但契約上一定要有房東與房客的姓名、身分證字號、戶籍地址，及租金金額。

　　依據民國104年5月13日工商時報A4版記者方明所撰「節稅＋避囤房稅 贈與移轉棟數衝高」的報導，一向被視為節稅手段之一的房屋贈與，如今在囤房稅推波助瀾下，贈與移轉數量逐年攀升，民國104年第1季全台贈與棟數達1萬5,985棟，創下單季歷史次高點；其中，六都中以雙北市的贈與移轉棟數最多，合計占全台贈與移轉棟數42.4％。

　　太平洋房屋副總章克勤表示，不動產的贈與價值以公告土地現值及房屋評定現值為準，而非市價，稅基比直接贈與現金低，本就是國人喜愛的節稅方式，且自民國98年調降遺贈稅後，大量海外資金回流，全台的贈與移轉棟數因此年年增加。贈與移轉棟數增加除了不動產的贈與稅低外，多產族藉此降低持有成本也是原因之一，因為房屋稅等持有稅的增加，手中有多戶房產的家長會調整資產配置，將房子贈與給成年子女，以符合自住免稅標準。

　　筆者認為民眾運用「贈與」不動產方式，來節省贈與稅或避免囤房稅的課徵，是目前很盛行的做法，但該受贈不動產如在出售時，其出售成本會以當初取得贈與成本為基準，無形中提高了「財產交易所得」，所以民眾在贈與不動產時，須謹慎評估財產交易所得的增加，省了贈與稅、囤房稅，但又日後出售又多繳了財產交易所得稅。

　　依據民國104年5月5日蘋果日報A12版記者藍竟圖所撰「無照民宿房型亂給 客掃興」的報導，消費者出遊找民宿要睜大眼，避免找到違法民宿，引發糾紛惹的興致不愉快。有消費者向位於台南市南區夏林路的「慢慢宅民宿」訂房，到現場才被告知入住的房間並非原本指定的房型，向《蘋果》投訴後，記者還查出該民宿無合法登記，是間違法民宿。對此，民宿業者坦承作業疏失及未經合法登記。台南市觀光旅遊局指出，違法民宿業者，最高可處新台幣三十萬元罰鍰。

　　對此，「慢慢宅民宿」回應，劉小姐訂房時，他們提供的房型連結有誤導致誤會，退房後有再接到消費者反映，經過溝通往來，已表示願退該房全額房價，但劉小姐不接受，要求賠償三倍訂金，雙方才未達成和解，承諾會改進，也坦言無合法登記，但僅表示會再處理。台中市政府消保官張百佑說，若業者提供的房間風格與約定的不符，消費者可拒絕入住，並將所衍生的損害，例如到其他同等級的旅館或民宿入住費用差價，向業者求償，若業者是故意，導致消費者受有損害，才可依《消費者保護法》要求損害額三倍的懲罰性賠償金，但須透過「訴訟」認定，建議可先透過協商處理。

　　筆者認為現在民眾常使用網路來訂房訂位，業者常為了促銷消費者，會運用較多的折扣優惠或行銷文字讓消費者買單，但常常在文字中內含玄機導致消費者權益受損，建議民眾如遇到此類問題可以先行向財團法人消費者文教基會或地方縣市政府消費者服務中心消保官申訴，千萬不要息事寧人。

　　依據民國104年4月12日蘋果日報A15版記者于靜芳所撰「雙北違建 頂加夾層最多」的報導，北市長柯文哲大刀闊斧拆違建，其他縣市跟進，但各地違建可說是五花八門。在雙北市常見頂加公寓、陽台外推，新屋則以「二次施工」、「夾層」最多，台中、高雄則以透天擴建最多，新建案則多二次施工擴建車庫、露台。專家提醒，購屋前應確認有無違建，以免花大錢買屋，卻被建管機關拆光光！

　　台北市都發局違建處理科科長李松鶴表示，「頂加公寓」的結構有很大安全問題，只要隔3間以上就以違建列管，列為首要拆除案建；其次為二次施工擴建夾層或陽台外推，目前以台北市南港區、內湖區最多。他說，雖然違法夾層因位室內，較難察覺，也較無公安疑慮，但民眾若舉報施工中夾層，會立即拆除。

　　台中都發局修復工程科黃科長則表示，北屯區施工中的建案多，舉報也最多，多是擴建車庫佔用縮小騎樓，或擴建佔防火巷使用範圍，多在領取使用執照3個月後複查，如果建商有二次施工或涉及廣告不實，民眾可舉發。

　　依據民國104年4月1日經濟日報A21版記者吳佳蓉所撰「中區追遺贈稅 連補帶罰1.5億」的報導，中區國稅局已鎖定五大避稅樣態，進行遺產及贈與稅加強選案查核。包括重病期間大規模移轉財產、購買免稅農地或公共設施保留地等都是查核重點，民眾別過度規劃避稅，以免賠了夫人又折兵。中區國稅局局長阮清華表示，五區國稅局每年都會執行「遏止逃漏維護租稅公平計畫」，加強選案查核，民國103年中區國稅局查核績效榮獲第一，其中遺產及贈與稅的查核案件數各有73件及74件，最終共補稅新台幣9,000多萬元、罰鍰新台幣5,700萬元，為國庫挹注近新台幣1.5億元稅收。

　　稅局針對遺產及贈與稅的選案查核，主要鎖定五種避稅樣態，包括(1)去世前或重病期間大規模移轉財產、(2)大額舉債、(3)解約提領存款、(4)購買免稅農地或(5)購買公共設施保留地。稅局若發現被繼承人在財產移轉或買賣時已無法自行處理相關事務，就會追稅罰鍰，呼籲民眾不要心存僥倖。阮清華局長強調，民國104年也將繼續針對遺產、贈與稅的五大避稅樣態，以及去年查核成效不錯的扣繳檢查、會計師簽證查核、營所稅選案查核、不動產查核等事項，加強選案查核，提醒民眾及業者注意。

　　筆者認為近年來政府追稅追得非常積極，尤其電腦、網路資訊設備的發達，稅捐機關很容易勾稽查核，在個人部分常針對不動產交易、贈與及繼承作為追稅重點，民眾如想要合法「節稅」，建議諮詢會計師、專業律師或地政士，切勿因小失大，事後沒節到稅，卻繳了很多罰鍰！

　　依據民國104年4月1日工商時報A18版記者張國仁所撰「低買高賣 自家人洗地躲稅被捉包」的報導，新北市蔡姓婦人先將土地持分賣給兒子，再由小叔向其子高價購買持分，兩筆土地交易價差高達5倍，被稅務官捉包，認定有規避稅負行為，要求蔡婦繳交核定的新台幣242萬元贈與稅款。蔡婦向法院尋求公道，堅稱沒有規避稅負，但沒有法官相信她的說法。法院指出，《稅捐稽徵法》明文規定，如果納稅義務人濫用法律，藉以規避稅負時，稅務機關應按實際交易，回歸稅法規定，以符合租稅公平原則與實質課稅原則。

　　該案例蔡姓婦人在民國99年12月14日，訂約將她所有新北市持分土地907356／4710049土地，以總價新台幣2,960萬元，出售給其子大偉後，民國100年1月5日向國稅局申報贈與稅。北區國稅局發現，就在99年12月14日該筆土地交易的同日，大偉訂約將他名下持分土地139266／4710049，以總價新台幣2,520萬元，換算這兩筆交易每平方公尺土地交易價格竟差5倍之多。國稅局因此以大偉同日出售相同土地予大和的相同買賣條件，就移轉超過的土地持分743774／4710049，依《稅捐稽徵法》實質課稅原則，核定本次贈與總額新台幣2,426萬元，應納稅額新台幣242萬元。

　　筆者認為民眾如要減輕稅負，應用合法方式節稅，不要輕易相信小道消息或自行創設逃漏稅方法，事後遭致國稅局追稅及罰鍰，反而得不償失，並且依《稅捐稽徵法》第41條規定：「納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣六萬元以下罰金。」，民眾千萬不要以身試法，嚴重者還會面臨刑期問題。

　　依據民國104年4月2日工商時報A18版記者彭禎伶所撰「壽險不動產報酬率僅2.22％」的報導，壽險業租金漲幅趕不上不動產增值速度。民國103年全年壽險業帳上投資性不動產帳列金額共達新台幣8,966億元，但全年租金收入僅新台幣198.6億元，等於租金收益率僅2.22％，是近年最低水準。主要原因之一是國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、中國人壽等都已經啟動投資性不動產改以市價列帳以及續後評價，例如原本投資新台幣100億元的大樓，收租新台幣3億元，一年租金收益率即有3％，但現在市價上揚，壽險公司認列投資資金額提高為新台幣150億元，租金若仍是新台幣3億元，則租金投報率就會降為2％，也就是租金成長速度趕不上不動產增值幅度，投報率就會下滑。

　　壽險業在2012年之前都大量加碼投資不動產，後來是有2.875％的最低投報率緊箍咒，有二年多沒有太多投資性不動產進帳，從2010～2014年，壽險公司年租金收入增加31.7％，但投資金額則增加116％，也因此租金收益率由3.66％一路往下，民國103年降為2.22％。

　　筆者認為台灣壽險業目前現金過多，市場上又無較好的投資管道分散這筆筆龐大資金，也就造成全部資金集中在「不動產」，舉凡政府標售地上權案，幾乎都是壽險業者投標及得標。期望政府或壽險業者能將資金做一合理分配，分散風險，集中在單一投資標的所帶來的風險及衝擊將難以評估。

　　依據民國104年3月28日自由時報A18版記者林曉雲、吳柏軒、李欣芳所撰「退場私校可轉型社會住宅 改當包租公」的報導，在少子化衝擊下，部分大學面臨倒閉危機；教育部首度提出規劃，私立大專校院可轉型為社會住宅，改當「包租公」！但高教工會秘書長陳政亮憂心，直批私校開辦社會住宅，校地地目將由教育用地「自然而然」變為住商用地，等同為私校處分土地資產「開後門解套」，指引一條「發財路」，位於精華地段的私校，恐因貪圖龐大利益而惡性關校。

　　有私立大學校長說，私校辦社會住宅有極大誘因，六都均有可能，人口密度是關鍵，租金貴的地方才有需求，特別是台北市、新北市和桃園市；台中市空屋率高，台南市和高雄市相對需求較小。另一位私校校長說，依現行規定，學校倒閉後，私校董事會什麼都拿不到，若可辦社會住宅如同一道曙光，既是「出路」也是「活路」。

　　教育部政務次長陳德華表示，學校法人改辦社會住宅的法源將訂在《高教創新轉型條例》專法中，即使學校有意願，也須與內政部等單位協商，並取得地方政府同意。目前已有崔媽媽基金會申請前例，申辦社會住宅可善用閒置校地，且須提供十％給特定族群，因涉及地目變更及興建經費籌措，均需再協商。內政部次長林慈玲則表示，校地若位於都市計畫區，在教育部同意的前提下，可進行都市計畫檢討變更，不涉及修法問題。

　　依據民國104年3月29日自由時報A1版記者徐義平所撰「葉世文留爛攤 A7合宜宅恐無法交屋」的報導，板橋浮洲合宜住宅預計民國104年3月底風光交屋，不過，另一個A7合宜住宅近期卻傳出因地籍整理後，造成四塊基地與當初申請建照時的面積出現落差，其中Ａ、Ｂ、Ｄ等三塊基地面積減少，Ｃ基地則是面積增加，此舉可能導致建商完工後無法取得使照，甚至最慘恐將出現近四千戶購屋家庭面臨無法交屋的危機。業者推測，這恐是當初在還沒拿到產權就逕行標售，等到土地區段徵收完成後，才丈量土地發現有誤，所造成的問題。

　　建商指出，此舉將造成兩個主要衝擊，一是建案容積勢必得經過檢討，面積減少的基地是否需要扣回容積？增加面積的土地是否又可以增加容積？二則是因基地面積與當初申請建照時出現落差，恐無法通過審議而取得使用執照，最終必須透過變更等冗長的程序，至少需要一年時間，將衝擊已購屋民眾權益。據悉，營建署民國103年年底發現此嚴重問題時，至今已經召開兩次研商會議，不過始終未做出定論，眼看年底完工在即，若因基地面積與當初申請建照不符而無法取得使照，預期將衝擊近四千戶家庭交屋的權益。

　　筆者認為在土地尚未徵收完成，及土地測量尚未確認經界時，即進行開發土地與興建房屋，日後的確易衍生許多問題，現A7合宜住宅遭遇到此一問題，僅能儘速將相關條件做事後變更來補救，以避免影響4000戶購屋者的權益！