永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國103年6月20日經濟日報A4版記者尹俞歡所撰「營建署修法 都更容積獎勵將縮水」報導，內政部營建署都市更新組長王東永表示，正在修法的都更條例，將取消獎勵項目中的「加速啟動更新時程獎勵」；綠建築部分也將提高標準，改為必須取得黃金或鑽石級才有容積獎勵。依照營建署預計刪減的獎勵項目來算，最高將有20%容積獎勵因此消失。但王東永組長認為，民國102年修法通過的《都市計畫法施行細則》已訂定民國104年7月起都更區容積獎勵上限為1.5倍，因此即使刪減獎勵項目，影響應不太大。此外，新法雖將刪減部分容積獎勵項目，但都更實施者若提出捐贈公設或預留街道空間等對整體都市環境有利的計畫，還是會斟酌提高容積獎勵至上限150%為止。

　　王東永組長表示，過去訂出「加速啟動更新時程獎勵」，這項獎勵措施，原是為鼓勵都更實施者盡快動工、加速時程，但後來發現都更建築早、晚完工的工程品質差異不大，提早完工對推動都更案的成效也有限，因此計畫取消。民國102年11月營建署公告修正建築容積規定，認為都市計畫在法定容積以外增加的容積種類繁多，又沒有總量累計上限，導致總容積失控、影響環境品質，因此明訂都更都區容積上限1.5倍，非都更區1.2倍。相較現行容積率動輒兩倍起跳，新制容積率將縮水至少四分之一。

　　依據民國103年6月20日經濟日報A22版記者陳美珍所撰「售屋遷戶籍 適用土增稅優惠」報導，自用住宅騰空待售，財政部指出，所有權人若需遷出戶籍，只要遷出時間距離出售未滿一年，仍可適用每人一生一次的優惠土地增值稅低稅率優惠。財政部指出，實務上房地所有權人在出售房地前，若需要先遷居別處，遷居時一併將戶籍自待售房地中移出時，常會發生在簽訂房地出售契約時，出現戶籍已不在待售的自用住宅，能否適用一人一生一次優惠增值稅優惠的疑慮。財政部為避免影響出售房地者的權益，並考量這項措施的目的，在減輕出售自用住宅者的增值稅負，因此凡是在遷出戶籍期間，準備出售的自用住宅用地，沒有出租或供營業使用情形，且其遷出戶籍期間距其出售期間未滿一年者，仍可適用自用住宅用地優惠稅率計徵土地增值稅。

　　財政部提醒，出售自用住宅用地，申請適用一生一次優惠增值稅率時，還要注意稅法所訂的特定條件，例如，優惠稅率有面積限制，出售的自用住宅用地，都市土地面積未超過三公畝（約90.75坪），或非都市土地面積未超過七公畝（211.75坪），該部分的土地漲價總數額才能按10%的稅率課徵土增稅。同時，土地所有權人如欲申請此項優惠稅率，亦須符合出售前一年無出租或營業情形，且本人或其配偶、直系親屬在該房地已設有戶籍等要件。

　　依據民國103年6月18日工商時報A10版記者林恕暉、郭安家、錢利忠所撰「大樓磁磚砸傷童 整棟住戶起訴」報導，台北市屋齡三十多年的老舊大樓「京華大廈」，外牆磁磚在民國103年5月突然剝落，砸傷行經的鄭小妹。鄭小妹頭蓋骨遭擊碎，至今動過三次手術，並留下跛行後遺症。台北市都發局原認定，大樓六樓外牆磁磚脫落，對六樓羅姓屋主開罰新台幣6萬元。屋主認為搬來才一年，提出訴願抗罰。都發局重啟調查，認定外牆脫落應裁罰管委會，並非六樓住戶，依此撤銷原處分。由於事發時該大樓尚未成立管理委員會，台灣台北地檢署認為外牆屬住戶共有，依《刑法》過失致重傷害罪，將十二戶共十三名建築物所有權人起訴。

　　陪同鄭媽媽出面的台北市議員參選人顏若芳表示，北市已有八百三十七棟老舊大樓外牆剝落，市府應儘速協助老舊大樓修繕。北市建管處副總工程司邱英哲表示，已全面清查老舊大樓，目前已通報一千多案，針對有立即危險者，建管處要求管委會設置警戒區，限期清除磁磚，否則北市府會祭出罰單，強制修繕，並索取修繕費。

　　依據民國103年6月13日工商時報A10版記者于國欽所撰「建商自售將納實價登錄」報導，由台北大學教授彭建文等多位學者組成的房改聯盟共七人，建議內政部房市改革的五大面向：（一）在住宅政策方面建議擴大興辦社會住宅與停止合宜住宅、盡速規劃「不動產租賃管理條例」；（二）房市管理制度要做實價登錄制度修法與制定「房地產市場資訊管理條例」、「預售屋管理條例」等。（三）房地產業政策建議包括制訂房地產產業發展政策與制定「建築開發業管理條例」；（四）都市更新政策建議應全面擬定都市更新計畫、擴大公辦都市更新和強化社區主導都更能力制度；（五）不動產稅制的全面性改革等。

　　內政部陳威仁部長對此表示，內政部已積極推動「只租不售」的「社會住宅」，與房改聯盟所提出的訴求是一致的；另外，為回應社會大眾對實價登錄政策的關注，內政部已檢討法制作業，縮短預售屋申報登錄時間，並將建商自建房屋納入實價登錄體系，預期修法後，預售屋成交資訊揭露量將會提高，且可及時反應市場實際交易現況。

　　依據民國103年6月13日工商時報A5版記者林淑慧所撰「張盛和： 不動產資本利得課稅優先」報導，由國內59所大專院校、近300位學者連署成立的「 房市改革行動聯盟」，提出八大訴求，要求政府立即啟動不動產稅制改革，首站拜會掌管稅制的財政部。召集人彭建文表示，目前與不動產有關的稅目，包括房屋稅、地價稅及土地增值稅，各有不同課稅基礎，以按公告地價課稅的地價稅為例，其稅基只有市價20分之1左右，與實際市場價格相差甚大，嚴重低估稅基之下，造成囤房、囤地的炒作之風盛行。

　　為抑制不動產投機行為，彭建文召集人建議，政府應鎖定不動產資本利得課稅，在實務操作上，必須以實際成交價格來計算獲利，並將增值的利得全部歸入土地增值稅來課稅，對財政部來說，將是最容易處理的方案。對於房改盟的訴求，財政部表示，對於不動產稅制改革，財政部與房改聯盟的訴求方向一致，但強調租稅改革除應考慮稅收、租稅公平與對國家社會的影響外，「可行性也是評估的重點」，要以循序漸進的方式來達成改革目標。

　　依據民國103年6月13日經濟日報A23版記者吳佳蓉所撰「房地售價動手腳　稅局追追追」報導，南區國稅局近期查獲一家公司，在民國101年6月銷售一處房地，總銷售額為新台幣(以下同)2,600萬元，並各自開立一張770萬元的房屋銷售發票及一張1,890萬元的土地銷售發票，案件承辦人表示，房地價格差額過大，比例明顯不合理。深入調查發現，該公司過去取得「土地」及「房屋」的成本各自為660萬元及1,000萬元，在取得時土地成本就已少於房屋成本440萬元，但該公司售出時卻將以1,000萬元取得的房屋賠錢以770萬元賣出，相當不合理，特別是近年來不動產價格節節高升，國稅局最終依時價調增房屋價格376萬元，並要求該公司補繳營業稅18萬8,000元。

　　承辦人推測，該公司應是想利用現行稅法規定，營利事業銷售土地免課營業稅及營所稅的「免稅條款」，先決定好總價，再從中調整房屋部分及土地部分的價格，壓低要課稅的房屋價格、調高免稅的土地價格，藉此增加總價中的免稅金額。南區國稅局強調，雖然《營業稅法施行細則》規定房地合併申報、且未分別載明房地價格的情形，須以特殊「房地比」公式計算房屋部分銷售額，但不代表有分開載明價格，就可照發票金額申報，出現不合理情形時，國稅局仍有權利依時價調回。

　　依據民國103年6月10日聯合報A1版記者陳美珍所撰「擁第4屋 本月起房屋稅加重課」報導，自民國103年6月6日起針對多屋者調整其住家用房屋稅率的房屋稅條例修法案開始生效。財政部為配合修法，提出「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」草案，確定本人、配偶及未成年子女持有第四戶以上房屋，將課以較重的房屋稅。因此本人、配偶及未成年子女，持有房屋總數全國超過三戶，第四戶以上將被視為「非供自住房屋」，民國103年6月起，稅率將由百分之一點二跳升為百分之一點五到三點六不等。

　　依據財政部訂定的認定標準，個人所有的住家用房屋，需符合以下三項條件，才可視為是自住，包括：一、 房屋無出租使用。二、 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、 本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。另外，針對出租供弱勢族群居住的「公益房屋」，財政部也比照「自住」，准予按最低百分之一點二的房屋稅率繳納房屋稅。在財政部完成住家用房屋供自住使用的認定標準後，持有多戶房屋的所有權人，將由稅捐機關通知，自行選定其住家用房屋中屬於自住及非自住房屋的位址，供稅捐機關做為調整房屋稅率之用。

　　依據民國103年6月10日聯合報A9版記者高宛瑜所撰「千萬徵收款沒人領… 地主是土地公」報導，台北市捷運局三年前蓋捷運，徵收新北市新店區「斯馨祠」土地公廟，因所有權人登記為「福德神」，新台幣一千多萬元徵收款提存法院，等嘸「人」來領。「斯馨祠」建廟已有有二百卅五年。管理委員會主委劉新強說，相關單位告訴他，需要找到當年83名出資建廟者的後代，才能領取補償款，「這幾乎是不可能的任務！」

　　斯馨祠土地約94坪，換算公告現值約新台幣1500萬元，但斯馨祠非血脈相傳的「祭祀公業」，而是偏向信眾共同信仰的「神明會」，要證明土地所有權人，必須找出當年出資者的後代，他們去新店戶政事務所查石碑上的名字，都沒有資料。新北市府民政局宗教禮俗科科長陳怡君表示，過去很多廟都登記在神明名下，因時代變遷，證明文件都不見了，依照《地籍清理條例》，可提出神明會沿革和原始規約來佐證，若無原始規約，可提出神明會成立時的組織成員、或出資證明者來代替。至於土地徵收費目前會提存在新北市府專戶，15年後如無人領取將充公。

　　依據民國103年5月30日工商時報A18版記者呂雪彗所撰「不排除刪除6％服務費上限」報導，有鑑於房仲業隱瞞凶宅或附近有嫌惡設施等重要資訊，內政部昨天表示，民國103年6月起將與地方政府聯手啟動對房仲業服務品質的查核行動，後續不排除檢討甚至刪除上限6％的服務報酬規定。內政部統計，民國103年第一季全國房地產消費糾紛原因，以房屋漏水問題54件最多，其次是房仲或建商隱瞞包括牆壁龜裂、附近有嫌惡設施、曾發生非自然身故或凶宅等重要資訊，有41件。

　　內政部次長陳純敬說，已請中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會擬定「不動產仲介經紀業提升服務品質改善措施計畫」，從提升房仲業者服務品質、建立執業標準作業流程及推動房仲業評鑑制度等3大面向，進行業者自我改善與精進服務品質。內政部地政司長王銘正則表示，消費者應慎選房仲業者，並先行瞭解房仲業者所提供的服務內容後，再議定服務報酬（即佣金），讓服務費議定的主導權回歸消費者。根據《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》，不動產經紀業向買賣或租賃任一方或雙方所收取報酬總額不得超過該不動產實際成交價金的6％或1.5個月的租金，但這是「上限」，消費者還是有跟仲介者議價的空間，後續不排除檢討甚至刪除這項規定。

　　依據民國103年5月21日經濟日報A22版記者陳美珍所撰「自用住宅重購退稅 大清查」報導，二年內重購自用住宅的換屋族要注意了，民國103年6月起全國稅捐機關將展開為期三個月的清查行動，因重購自用住宅申請退稅者，若重購土地在五年內出現移轉或轉做他用情形，會被追討退稅。

　　所謂「重購退稅」，依據《土地稅法》第35條至3第7條規定，土地所有權人在出售自用住宅用地後，二年內另行購買自用住宅用地者，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後的餘額，得向主管稽徵機關申請，就其已納土增稅額內，退還其不足支付新購土地地價的數額。而重購土地自完成移轉登記之日起，五年內如果再行移轉時，稅捐機關除可按該次移轉的漲價總數額課徵土增稅外，還會追繳原已退還的增值稅款；另外，重購土地若未做自用住宅使用，改作其他用途時，也會被追回原有退稅。

　　依據民國103年6月6日工商時報A22版記者林淑慧所撰「夫妻合購短期賣屋 奢侈稅分開繳」報導，財政部北區國稅局表示，最近接獲民眾電話詢問，夫妻出售持有期間未滿2年的房屋，在夫妻各持分二分之一的情況下，是由夫或妻一人代表申報繳稅？還是由夫妻分別申報繳納？財政部北區國稅局官員表示，奢侈稅的課徵對象是以房屋所有權人來認定，若夫妻各持分二分之一，代表夫妻兩人都是所有權人，假設兩人的持有期間均未滿2年，並同時出售該房地產，兩人都必須依法分開報繳奢侈稅。

　　另外，財政部也提醒，常有民眾出售2年內自住房地時，誤信地政士或仲介業者建議，以為只要出售房屋有自住事實，或是有直系尊親屬設籍，即可免報奢侈稅，卻因為忽略要在該屋設籍而功虧一簣。官員強調，可排除課徵奢侈稅的自用住宅，必須符合：名下僅有1屋、自住、無出租且無營業、辦妥戶籍登記等4大要件，缺一不可，出售時不論持有年限長短，都不必擔心負擔10％或15％的奢侈稅。

　　依據民國103年5月28日中國時報AA3版記者陳宥臻所撰「洪嘉昇：合宜宅容積率應調高」報導，提到高房價，不少民眾將矛頭指向建商，華固建設總經理洪嘉昇說，高房價是由投資客、地主開高價等很多因素造成，建商被污名化，其實建商很努力開發，才能賺取合理報酬。以華固公司來說，一個案子的利潤約25％，但從買地、設計、興建、交屋，以4年平均分攤，1年利潤不過6％，相當合理。

　　洪嘉昇總經理表示，現在的都市計劃已經不合時宜；並且建議，興建合宜住宅，應該專案調高容積率，將225％容積率調高至400％，就能讓原本只能建7層樓的建築，擴大至11~12層樓。對於高房價，建商擁有的資源有限，應該產官學三方，好好坐下來談，研擬對策。

　　依據民國103年5月23日工商時報記者林淑慧所撰「財長：支持課囤房累進稅」報導，自住房屋定義及認定標準出爐，財政部長張盛和表示，針對囤房現象，支持地方政府訂定累進稅率課稅，而擁有多戶房屋的民眾，將優先以所有權人戶籍所在地的房屋，認定為自住房屋，財部將提供全國總歸戶的資料，以利地方增稅。

　　《房屋稅條例》日前立法院三讀過關，各縣市房屋稅將分為自住與非自住房屋，適用差別稅率。非自住房屋稅率下限調高至1.5％，最高至3.6％，同時納入囤房條款，地方可按所有權人持有房屋數，訂定差別稅率。針對自住房屋的定義，張盛和部長說，本人、配偶名下全國合計限3戶以內，房屋必須無出租、無營業，並供直系親屬居住，上述條件均符合，才能以自住房屋稅率課房屋稅。  

　　依據民國103年5月22日自由時報記者項程鎮所撰「審查疏失致冒貸成功 中山地政所判賠286萬」報導，上海商銀民國97年間遭詐騙集團持假身分證、假土地權狀冒貸新台幣1144萬元，歹徒詐還騙台北市中山地政事務所，順利塗銷抵押權，上海商銀認為地政人員審查疏失，提告索賠，最高法院認定，銀行也須負4分之3責任，判決地政事務所應賠償新台幣1144萬元本金及利息的四分之一、賠償新台幣286萬確定。

　　法院判決指出，民國97年5月間，黃Ｏ、王Ｏ等人，假裝承租一家咖啡廳，騙取土地權狀影本，及負責人身分證影本後，偽造證件向上海商銀新莊分行抵押咖啡廳房屋，申請房貸成功；對保時，黃Ｏ等人還到北市中山地政事務所，以假權狀成功設定新台幣1400萬元的最高限額抵押權登記。最高法院認為，地政事務所未依規定確實檢查土地權狀真偽，確有過失，但上海商銀在對保過程中，未到申貸人住所訪查，也沒向其他銀行查證，本身也有過失。

　　依據民國103年5月28日工商時報A23版記者劉朱松所撰「台中推簡易都更 容獎15∼20％」報導，台中市政府都發局表示，民國103年4月22日發布實施《變更台中市都市計畫細部計畫（原台中市各計畫區）的獎勵老舊建物重建增列土地使用管制要點》案之後，將續推「簡易都市更新」，並依屋齡，及建築物構造等條件，給予15∼20％的獎勵容積，未來還將擴大推廣至全市的都市計畫區。

　　台中市都市發展局指出，一般的都更案，雖然獎勵容積較高，但耗時動輒5、6年以上；而台中市的「簡易都市更新」，則參考都市更新相關法令，將以屋齡2、30年的合法建築物，做為獎勵改建的主要對象。上述基地面積，只需達到500平方公尺，基地內合法建築物坐落的面積，達所有建築物面積總和的二分之一，並經全部土地所有權人同意，即可在申請建造執照的同時，一併申請建築容積獎勵，省去一般都市更新繁複的申請程序。

　　依據民國103年5月22日經濟日報A4版記者陳美珍所撰「北查漏稅 選定房市巨額交易」報導，財政部民國103年度查稅獵漏方案出爐，豪宅、黃金店面、出租屋及預售屋等不動產交易首度入列，財政部將列管，全國五區國稅局總動員，至少有逾千件重大房產獲利與租金漏稅案，將被鎖定查稅。以雙北為例，市價約新台幣2,000萬元以上的房產交易，即有可能被納為調查對象。

　　財政部強調，財政資料中心會配合稅捐機關，選列巨額交易案件優先查稅。財政部要求，全國至少需清查1,000件以上，每一國稅局平均須調查200宗巨額房產交易可疑案件。財政部已訂定民國103年度「維護租稅公平重點工作計畫」，「不動產相關交易及所得查核」首次納入八大重點調查項目。未來一年，將鎖定巨額房地交易案件（以豪宅為首）、預售屋及紅單交易、黃金店面、出租屋，以及二年內頻繁買賣不動產等五大類房產交易行為查稅。

　　依據民國103年5月22日蘋果日報A14版記者張菱育所撰「北市銅山街地上權 5億起標」報導，日前台北市才標脫吉林國小地上權案，國防部與台北市政府又推出「台北市中正區銅山街國有土地設定地上權案」，昨舉辦招商座談會，現場近30人參加，且大多為建設公司業者，預估權利金底價至少新台幣5億元。 「銅山街案」位於銅山街、銅山街11巷與泰安街6巷內，鄰近台灣大學社會科學院校區與台北商業技術學院，距捷運善導寺站與忠孝新生站皆750公尺，土地面積約501.55坪，使用分區為第3種住宅區，此案為設定地上權，地上權存續期限為70年，預計於民國103年6月公告招商。

　　第一太平戴維斯指出，「銅山街案」鄰近大安、仁愛路生活圈與南京松江商圈，生活機能健全，且為政府機關聚集區域，住宅需求穩定，而此區商務住宅市場月租金行情每坪新台幣1500之7500元。永慶資產管理協理黃增福說，該案對建商來說較有吸引力，未來可做商場、飯店或住宅使用，但因多數買方認為地上權有使用年限，長期的增值性低，以目前正在推的「住宅地上權」案來看，普遍都銷售不佳，因此投標者應會以商場和飯店為主要規劃，收益也比住宅還高。

　　依據民國103年5月20日經濟日報A16版記者尹俞歡所撰「政府三招　嚴管工業用地」報導，為避免工業區土地浮濫徵收或是日後廠商進駐狀況不佳，內政部與經濟部工業局擬聯合祭出三項「」，未來業者若沒有在兩年內設廠，工業局便可「原價買回」土地，而新設工業區也將採取部分「只租不售」或「先租後售」的模式開發。目前由縣市政府主導設置的工業區，要先取得經濟部許可，再以協議價購或徵收方式取得土地。然而近年來土地徵收爭議不斷，加上部分工業區土地閒置未利用，因此工業局和內政部才會計畫以源頭控管的方式，在初期審議時即限制土地使用期限及轉讓，避免日後業者靠這些政府徵收取得的土地牟利。

　　經濟部工業局目前也正在積極盤點全台工業區土地利用情形，針對目前全台54處未強化利用的工業區土地，祭出棍子和蘿蔔，以加稅及媒合業者投資的方式，期望能活化閒置土地。根據工業局的統計，全台的工業區面積共有9,500多公頃，截至民國102年10月為止全台北未強化利用的工業區土地面積高達364公頃，占已租售面積4.99%。其中以北部地區閒置141公頃最多，占全台已租售工業區面積6%以上。

　　依據民國103年5月20日經濟日報A3版記者林安妮所撰「內政部：增加社會住宅」報導，內政部表示，將透過各種積極手段，新增只租不售的「社會住宅」數量，例如協調國產局釋出公有土地、協調軍方提供用地改建，或是以增加容積獎勵，鼓勵公辦都更。在「合宜住宅」方面，內政部將持續鼓勵地方政府因地制宜，提供市價七成、品質完善的合宜住宅給年輕人居住。目前全台除了板橋浮洲、林口A7已推出示範案外，像是台中市、桃園市推出的合宜住宅，也多以年輕人為訴求。內政部官員指出，目前上路中的各項租金補貼、社會住宅與合宜住宅政策等，除了一部分比率限定補助弱勢外，其餘多數的使用者都是青年。

　　內政部希望增加社會住宅的供給，補助地方政府興辦社會住宅，並優先補助閒置建築修建為社會住宅、運用引進民間資金、促進民間參與、推動都市更新及研議調整容積等方式，加入社會住宅的推動。另外，將請財政部及國防部配合檢討釋出閒置土地及房舍，提供地方政府興辦社會住宅。

　　依據民國103年5月14日聯合報A11版記者袁志豪所撰「買人生第一間房 鄰舍不能是凶宅」報導，黃姓女子購買人生第一間房產，特別交代房仲「不能是凶宅」，連樓上樓下、左鄰右舍都不能有自殺、燒炭死亡、跳樓等非自然死亡事故；她簽約匯款新台幣三百多萬元後發現，隔壁住戶的小孩跳樓自殺，要求解約，但錢卻被賣方依違約而沒收，提告要求解約退費。

　　新北地院審理認為，內政部「不動產委託銷售契約書範本」所謂「是否曾發生凶殺或自殺致死」解釋，賣方於產權持有期間，若是在建物或附屬建物上有求死行為而致死都屬之，且應包含建物、電樓梯以及屋頂；本案簽約前確實發生死亡案件，不論是自殺或意外，買方得依民法及契約內容解約，判決賣方必須全額退款。